Administracion de fincas blog

Una forma distinta de administrar

El autoconsumo de electricidad en España

El pasado abril de 2019 el Gobierno español aprobó un Real Decreto con el fin de impulsar el autoconsumo eléctrico (con energías renovables) en España, permitiendo una reducción considerable en el recibo de la luz, pudiendo ahorrar hasta un tercio de la factura.

El Real Decreto en cuestión está más pensado y enfocado a las pequeñas empresas y hogares, pudiendo éstos verse compensados en las futuras facturas gracias a la electricidad que puedan llegar a producir por ellos mismos pero no haya sido consumida de manera inmediata.

¿Pero cómo funciona a partir del Real Decreto?

Por un lado y sin precedentes hasta ahora, los vecinos de la comunidad, los edificios que tengan límites comunes los unos con los otros e incluso las empresas que estén cerca las unas de las otras, podrán compartir una instalación de autoconsumo.

Compensación por parte de las comercializacoras

Además de ello, se permitirá la instalación de un mecanismo más simplificado, el cual permite que las comercializadoras eléctricas puedan compensar a las personas que practiquen dicho autoconsumo, descontando de la factura de los consumidores la electricidad que ellos mismos estén aportando a la red eléctrica y no estén consumiendo en la empresa u hogar.

Condiciones de uso:

Esta medida no será aplicada a aquellos usuarios que dispongan de instalaciones de autoconsumo eléctrico cuya potencia sea igual o mayor a los 100 kilovatios. Si se da el caso de tener una instalación que cumpla esa condición, ha de ser una instalación cuya energía sea de origen renovable (lo cual no supondría, a priori, ningún problema pues lo más común es el uso de placas fotovoltaicas).

Otra de las condiciones es la imposibilidad de obtener beneficio económico mediante la transacción monetaria de energía, es decir, en ningún momento las comercializadoras abonarán un dinero a los usuarios que realicen esta práctica , simplemente se les aplicará un descuento en la factura. De esta forma, los usuarios y empresas que formen parte de este sistema podrán ver rebajado su recibo hasta un 35% del costo final.

De la misma forma y siguiendo la lógica del punto anterior, si el usuario en cuestión generase más energía eléctrica de la que consumen en realidad, no verán en su factura final ni un descuento mayor al 35% ya mencionado ni un abono monetario.Las comercializadoras de Iberdrola, EDP, Endesa, Repsol y Naturgy que ofrezcan el llamado Precio Voluntario del Pequeño Consumidor (también conocido como PVPC) tendrán la obligación de ofrecer las condiciones arriba descritas, pudiendo hasta ofrecer un descuento del 100% de la electricidad consumida O dicho de otra manera, aquellos hogares sujetos a la tarifa regulada del mercado que sean practicantes del autoconsumo tendrán la posibilidad de ver en su factura una rebaja equivalente a toda la electricidad que aportan.

Por otro lado, para las comercializadoras eléctricas que operen en el mercado liberalizado, tendrán la oportunidad de pactar con sus usuarios las condiciones de la compensación.

Articulo by Olga Martín Lopez

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Tarifas Asesoria 2019

Asesoría fiscal, laboral y contable empresas, Asociaciones y Fundaciones, Comunidades de Propietarios.

  • Área Laboral:

-Precios por gestión mensual de 1 trabajador (incluye primera alta y contratación, nómina, Seguros sociales, modelo 111)………..40 euros

-Por cada trabajador añadido, que incluirá los mismo servicios la tarifa mensual será de…………………………………………………….8 euros

  • Área fiscal y contable de sociedades integral:

            -La gestión incluye la contabilidad mensual, los impuestos trimestrales, los resúmenes anuales de impuestos (190-180-390) y el Impuesto de Sociedades y modelo 347 y quedan excluidas las tasas del Registro Mercantil u otros Registros análogos:

  • Nivel de contabilidad bajo (Menos de 150 asientos al año) ……………………………………………….…75 euros
  • Nivel de contabilidad medio( de De 150 a 400 asientos al año)……………………………………………110 euros
  • Nivel de contabilidad alto(De 401 a 1000 asientos al año)……… ……………………………………180 euros
  • A partir de 1000 asientos al año- Dependiendo del volumen de facturas
  • Área fiscal y contable de Autónomos:

            -La gestión mensual incluye la llevanza de libros de ingresos y gastos,   los impuestos trimestrales, los resúmenes anuales de impuestos (190-      180-390) y el modelo 347, queda excluido el Impuesto sobre la Renta   de las             Personas Físicas:

  • Menos de 20 facturas- 50 euros
  • Entre 20 y 50 facturas- 70 euros
  • Entre 51 y 100- 100 euros
  • A partir de 100- Dependiendo del volumen de facturas
  • Otros servicios: se refiere a la elaboración de impuestos de forma individualizada, en caso de que la sociedad o bien el autónomo se encarguen de su propia contabilidad y únicamente requieran la elaboración puntual de impuestos. Se incluyen también aquí los honorarios por la elaboración del Impuesto Sobre la Renta para particulares:

-Modelo 200 (anual Impuesto de Sociedades)…………………90 euros

-Modelo 202 (pago fraccionado Impuesto Sociedades)……….35 euros

-Modelo 390 (resumen anual del IVA)…………………………..60 euros

-Modelo 180 (resumen anual de retenciones alquileres)……..60 euros

-Modelo 190 (resumen anual de retenciones trab/profes)…….60 euros

-Modelo 111 (retenciones trimestrales trab/profes)……………..35 euros

-Modelo 303 (IVA trimestral)……………………………………….35 euros

-Modelo 115 (retención alquileres trimestral)……………………35 euros

-Modelo 347 (operaciones con terceros)…………………………65 euros

-Declaraciones de Renta particulares…………………….Desde 40 euros*

*Las declaraciones de renta varían en función de cada caso, normalmente este precio incluye las de ejecución más sencilla, pero depende del nivel de complicación que el precio se eleve o no.

Para cualquier otro servicio que no haya sido tarificado en este documento, como la constitución de sociedades, asociaciones, altas en hacienda o inscripción de empresas en la seguridad social etc, sería conveniente la petición de un presupuesto o una valoración que dependería del caso concreto.

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¿Cómo puedo instalar un punto de recarga en mi garaje?

Si eres de las personas que residen en una vivienda unifamiliar, seguramente en tu garaje habrá algún enchufe. En caso de que vivas en una finca con un garaje comunitario, lo habitual es que no haya ningún tipo de enchufe, o que si lo hay sea propiedad de la comunidad.

Con un enchufe convencional puedes recargar tu coche de forma ocasional, solo debes tener en cuenta que la toma de tierra de la instalación esté correctamente instalada.

Para cumplir con las normativas, en este caso con la ITC BT-52, se debe tener un circuito exclusivo de recarga que no supere los 9.2 kW de potencia.

Pero si quieres recargar a mayor velocidad deberías instalar una base mural o wallbox, que dispone de un conector específico para recargar los coches eléctricos. Se puede instalar un cable con una sección mayor, con mayor suministro eléctrico y de mayor potencia, que ofrece la posibilidad de integración y comunicación en una red inteligente, más conocida como smartgrids.

Los costes son relativamente económicos, ya que pueden oscilar entre los 0 euros en caso de que ya dispongas de un enchufe en tu cochera particular, y los 500 u 800 euros si decides instalar un wallbox. Si te decantases por una base mural de recarga más sofisticada, el precio aumentaría.

Viviendas de nueva construcción

En caso de residir en un edificio recientemente construido, en el Real Decreto 1053/2014 se pone de manifiesto que en los garajes comunitarios debe existir una preinstalación con la que poder realizar recargas en los vehículos eléctricos. De este modo la derivación necesaria a cada plaza se hará de una forma más sencilla.

En los aparcamientos nuevos de oficinas, de uso público, flotas e incluso empresas es de obligatorio cumplimiento que cada 40 plazas haya una estación de recarga.

Plaza de garaje comunitario

Para instalar un punto de recarga tan solo se ha de informar a la comunidad, ya que desde la última modificación de la Ley de Propiedad Horizontal no es necesario someterlo a la aprobación por parte de la junta de propietarios. Por tanto, con informar por escrito al Presidente o administrador del edificio y guardar una copia de dicho documento con fecha y firma o sello para poderlo justificar, es suficiente.

Una vez informada la comunidad, el siguiente paso es contactar con un instalador electricista autorizado para que efectúe tal instalación, adecuándose al REBT y garantizando en todo momento la seguridad y la calidad de la instalación. Para ello se utiliza un sistema de protección contra posibles sobretensiones o contactos indirectos.

Lo normal sería que se hiciese una derivación de tu instalación eléctrica hasta la plaza de garaje para, de ese modo, poder aprovechar el mismo contrato eléctrico que te suministra en tu casa.

Llegados a este punto tendrás que decidir:  puedes utilizar el propio contador del suministro o realizarlo a través del cuadro general de mando y protección de tu casa.

Si utilizas la primera opción, la ventaja que obtienes es que al estar todo situado en la planta cero o en el sótano, la distancia a recorrer no es mucha, por lo que el coste de la instalación será más asequible. Aunque eso sí, necesitarás un contador electrónico o digital.

Si finalmente te decantas por la segunda opción, tendrás un control sobre la línea del circuito desde tu propia casa, ya que tendrías instalado el diferencial y hasta un pequeño contador o programador. El mayor inconveniente es que a mayor altura, más metros de cable necesitarás para llegar a tu vivienda y por tanto será más caro.

Para un punto de recarga lenta, en principio no se necesitaría realizar un segundo contrato, ahorrando de esta manera todos los costes que eso acarrearía, aunque sí podría hacerse si así lo precisases. En cualquier caso, antes de modificar tu instalación es conveniente que te asegures de las características del nuevo vehículo antes de adquirirlo.

El precio que suele rondar la realización de esta instalación puede oscilar entre los 1.000 y los 1.600 euros.

Instalación desde el propio contador del garaje comunitario

Se dan muchos casos en los que el usuario tiene la vivienda en una ubicación y busca una plaza de garaje en un lugar diferente. En estos casos, o cuando no se puede realizar la derivación por problemas técnicos, se puede hacer una derivación eléctrica desde el propio contador del garaje.

La instalación no se verá modificada con la derivación desde el contador individual, aunque será necesario un segundo contador en la derivación para que no sea la comunidad de propietarios la que asuma ese gasto de tu punto de recarga.

En este caso, la comunidad además de ser informada debe aprobarlo.

Nuevo suministro

En este caso se contrata un nuevo suministro que lleva su propio contador y, por supuesto, su coste fijo correspondiente. Esta solución es, sin duda, la más cara, puesto que te obliga a abonar dos contratos con sus dos correspondientes facturaciones.

Se nos presentan dos formas diferentes de realizarlo:

– A través de un gestor de carga donde es él mismo el que costea la instalación y paga a la compañía por el suministro y consumo. Es decir, es una empresa que oficialmente puede revender electricidad para recargar coches eléctricos. Tu solo abonarías de forma mensual lo estipulado en vuestro contrato. Se suelen poder contratar tarifas planas o bonos.

– La otra opción es que el suministro sea una instalación troncal y sirva para varios puntos de recarga. De ese contador principal se derivarían tantos contadores como puntos de recarga fueran necesarios. Esta solución se antoja como la más adecuada en aquellos garajes donde se necesiten varios puntos o que disten de las viviendas habituales de los usuarios.

¿Qué complejidad tiene la instalación para la recarga de un vehículo eléctrico?

En aquellos edificios o comunidades que no dispongan de una preinstalación, la complejidad de la misma depende de las condiciones del edificio.

El primer factor a tener en cuenta es que los costes de instalación deber correr por cuenta de la persona que precisa el punto de recarga, y que no debe dañar los elementos o las instalaciones comunes del edificio. Si esto sucediese habrías de hacerte cargo, algo totalmente lógico y comprensible.

La instalación es simple, ya que únicamente ha de llevarse un cable hasta la plaza de garaje, aunque la mayor dificultad está en hacerlo llegar hasta ella. Dependiendo del tipo de construcción se podrán aprovechar los falsos techos, pero si no se pudiesen utilizar las instalaciones existentes o no existieran, lo más económico es que los cables se queden vistos. No suele haber ningún problema estético en un garaje, y es más cómodo que realizar obras de albañilería.

En la plaza de garaje se coloca un cuadro de mando, un diferencial y la base mural de carga que más se adecúe a tu vehículo.​

Conclusión

Siempre vas a encontrar la mejor solución para poner un punto de recarga en tu garaje comunitario, y cada vez hay más empresas que se ocupan de ofrecerte las mayores comodidades. Esto es debido a que la demanda de coches eléctricos está en aumento.

Articulo de : http://www.parkingsygarajes.com/instala-un-punto-de-recarga-en-tu-garaje/

http://www.parkingsygarajes.com/instala-un-punto-de-recarga-en-tu-garaje/


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El papel de las nuevas tecnologías en las Comunidades de Propietarios

Hoy en día es necesario que las comunidades de vecinos se digitalicen debido a que todo lo relacionado con las gestiones de la comunidad, juntas, actas, cuentas y demás resulta tedioso. Por lo general los propietarios/as de comunidad no son participativos porque huyen de los conflictos con sus vecinos. Las nuevas tecnologías ayudan a la participación evitando problemas asociados a las reuniones de vecinos.

Despachar con un simple golpe de click las cuestiones de la comunidad es una hecho real y las plataformas digitales, correo electrónico, redes sociales y mensajes al móvil ayudan a que sea posible. La gestión digital de las fincas gana cada vez más adeptos porque reporta agilidad, transparencia y democracia. Los propietarios están más al día de las cuestiones comunitarias y se percibe mucho más la transparencia.

Las nuevas tecnologías evitan desplazamientos a los propietarios ya que lo que necesitan lo tienen al momento y a cualquier hora del día. No depende del administrador para consultar temas comunitarios. La comunicación propietario/a administrador es más fluida y se evita que los problemas se enquisten por falta de comunicación. Los propietarios pueden hacer propuestas en cualquier momento y comprobar al instante si tienen apoyo o no por parte del resto de propietarios.

La inmediatez es fundamental y este tipo de plataformas interactivas ayudan en la gestión de las comunidades. Las ventajas parecen evidentes, tanto para administrador como para propietarios: ahorro de costes (papel, correo, sobres…); inmediatez en la tramitación de incidencias; consulta desde cualquier lugar con acceso a Internet sin necesidad de llamar a nadie etc….

 

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OBLIGATORIEDAD DE DEPOSITO DE FIANZA POR ALQUILER EN LOS REGISTROS DE LA GENERALITAT VALENCIANA

 

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  • 1.- Cuando se celebra un contrato de arrendamiento es obligatoria la entrega de una cantidad de dinero en concepto de fianza por el alquiler.2.- El inquilino es quien tiene la obligación de entregar dicha cantidad y el arrendador quien deba exigirla.3.- El importe de la fianza será el equivalente a una mensualidad de renta en los arrendamientos de vivienda y de dos meses para uso distinto del de vivienda (ej: locales de negocio).4.- El arrendador no podrá exigirle al inquilino por este concepto de fianza cantidades superiores a las señaladas en el punto anterior.

    5.- El importe de la fianza debe ser ingresado por el arrendador en el organismo correspondiente de la Comunidad Autónoma donde se encuentre el piso o local arrendado.

    6.- En el supuesto de que no se deposite la fianza en los plazos establecidos por la Comunidad Autónoma,  le serán impuestas al arrendador, que es el obligado a su ingreso, una serie de multas, recargos e intereses de demora.

    7.- Cada Comunidad Autónoma tiene competencias exclusivas en materia de fianza de alquileres, por lo que habrá que acudir a su legislación propia.

    8.- No debemos confundir este tipo de fianza que hay que ingresar en la Comunidad Autónoma, con las cantidades que el dueño puede exigirle al inquilino para garantizar el impago de rentas o daños producidos en la vivienda (“garantías complementarias“).

  • El plazo para que el arrendador deposite la fianza será dentro de los 15 días hábiles siguientes a la celebración del contrato de arrendamiento.El depósito de la fianza de alquiler en la Comunidad Valenciana deberá hacerse en los siguientes Registros:– Registro de la Dirección Territorial de Hacienda de Castellón (Plz. Tetuán, 38).– Registro General de la Conselleria de Hacienda de Valencia (c/ Palau, 12).

    – Registro de la Dirección Territorial de Hacienda de Alicante (c/ Churruca, 25).

    – Registro de la Dirección Territorial de Hacienda de Valencia (c/ Gregorio Gea, 14).

    Además de estos Registros, podrá presentarse la documentación exigida en cualquier otro Registro de cualquier órgano administrativo perteneciente a la Administración General del Estado, Comunidades Autónomas o Ayuntamientos (siempre que en este último caso se haya firmado el oportuno convenio).

    La documentación para efectuar el depósito de la fianza de alquiler en la Comunidad Valenciana, será:

    • Copia NIF o NIE de arrendador y arrendatario.
    • Copia del contrato de arrendamiento.
    • Copia del recibo del IBI del inmueble que se arrienda.
    • El modelo 806 de Hacienda, donde conste el ingreso de la fianza.

    Una vez se extinga el contrato de alquiler, el arrendador tiene que solicitar la devolución de la fianza. Si transcurre el el plazo de un mes desde la solicitud y no se le ha reintegrado el importe depositado, dicha cantidad devengará a su favor el interés legal.

    No cumplir con el depósito de la fianza de alquiler en la Comunidad Valenciana es considerado como una infracción grave (artículo 68.13 Ley 8/2004) que lleva aparejado la imposición de multas de hasta 3.000 euros, recargos e intereses de demora.

 

INFORMACIÓ EN:  http://www.gva.es/va/inicio/procedimientos?id_proc=16256

 

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5 normativas que rigen una comunidad

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LPH, TÍTULO CONSTITUTIVO, ESTATUTOS, NORMAS DE RÉGIMEN INTERIOR Y ACUERDOS EN JUNTA

Si tuviéramos que hacer un orden jerárquico de la normativa y su rango, diríamos que el primer nivel corresponde al art. 396 del Código Civil y la Ley de Propiedad Horizontal, el segundo nivel correspondería al Título Constitutivo y los Estatutosy el tercer nivel a las Normas de Régimen Interior y  los propios Acuerdos resultantes en las Juntas.

Las normas del primer nivel dimanan del Parlamento, Comunidades Autónomas o Ayuntamientos y las normas del segundo y tercer nivel dimanan de los propios ciudadanos o de la voluntad de los comuneros que pueden decidir acordarlas o prescindir de ellas.

La Ley de Propiedad Horizontal

tiene por objeto la regulación de la forma especial establecida en el art. 396 del Código Civil, que se denomina Propiedad Horizontal. Los artículos que componen esta Ley tienen carácter imperativo y obligan a todos los propietarios por ser de derecho necesario.

El Título Constitutivo

es aquel Título por el cual la vivienda existe desde un punto de vista jurídico, cobrando individualidad propia. El promotor de una vivienda acude ante Notario y otorga la Escritura de obra nueva y división horizontal (título constitutivo), independizando cada uno de los elementos de las viviendas, locales, trasteros, plaza de garaje, etc.

El artículo 5 de la LPH, indica cual debe ser el contenido del Título Constitutivo

El Título Constitutivo de la propiedad por pisos o locales, describirá además del inmueble en su conjunto, cada uno de aquellos al que asignará número correlativo. La descripción del inmueble habrá de expresar las circunstancias exigidas en la legislación hipotecaria, y los servicios e instalaciones con que cuente el mismo. La de cada piso o local expresará su extensión, linderos, planta en la que se hallare y los anejos, tales como garaje, buhardilla o sótano. En el mismo título se fijara la cuota de participación que corresponda a cada piso o local, determinada por el propietario único del edificio al iniciar su venta por pisos, por acuerdo de todos los propietarios existentes, por laudo o por resolución judicial. Para su fijación se tomará como base la superficie útil de cada piso o local en relación con el total del inmueble, su emplazamiento interior o exterior, su situación y el uso que se presuma racionalmente que va a efectuarse de los servicios o elementos comunes.

El Título Constitutivo es la regla que define de forma trascendental el ámbito de la Propiedad Horizontal del edificio, además debe incluir el coeficiente de cada finca de forma independiente para poder saber cuál es la participación en las cargas y los posibles beneficios sobre el conjunto de las instalaciones y elementos comunes. El coeficiente se expresa en porcentaje. Sobre este coeficiente se determina el importe de la cuota que nos corresponde pagar. La suma de los coeficientes será 100.

Lo normal es que El Título Constitutivo lo redacte el propio promotor de las viviendas antes de su venta y escrituración, pero si la venta la realiza entregando la posesión o si vende las viviendas en escritura pública y no existe título constitutivo, deberá contar con los propietarios para realizar el correspondiente Título. Una vez que el Título Constitutivo se eleva a público mediante su correspondiente escritura, esta cuando se inscribe obliga a todos los que compran la vivienda.

Los Estatutos

pueden existir o no en una vivienda, su otorgamiento es una facultad del Promotor y/o de los Comuneros, pero no está obligados a hacerla efectiva. Pueden añadirse en el propio Título constitutivo o pueden hacerse años después inscribiendo los mismos en el Registro de la Propiedad. Naturalmente también pueden modificarse.

Los Estatutos no deben de contravenir las normas de derecho necesario como La LPH o el Art. 396 del Cc. La Constitución o modificación de los Estatutos existentes solo podrá hacerse por la unanimidad de todos los copropietarios. Solo un voto en contra haría inviable la puesta en marcha de los mismos.

Los Estatutos se pueden elevar a público inscribiéndose en el Registro de la Propiedad, de esta forma los mismos obligan a todos los copropietarios presentes y futuros de la comunidad, o bien pueden hacerse en un documento privado firmado por todos y cada uno de los copropietarios. En este caso los Estatutos tendrán validez para los firmantes pero no para terceros (futuros compradores de los pisos).

Los Estatutos cumplen dos requisitos fundamentales, por un lado constituyen, otorgan o reconocen derechos a favor de los copropietarios, sobre todo cuando este reconocimiento no viene reflejado en ninguna ley de rango superior, o bien pueden regular el ejercicio de derechos de los comuneros, reconocidos por la propia Ley. Si los Estatutos van en contra del principio que dimana de la Ley, es nulo de pleno derecho.

Si los Estatutos infringen una norma de derecho necesario, el Comunero o Copropietario, se verá obligado a soportar las consecuencias a no ser que proceda a la impugnación de ese punto a la Autoridad Judicial y esta declare la nulidad de ese punto. La experiencia cotidiana demuestra que son frecuentes las cláusulas estatutarias claramente ilegales.

El Reglamento del Régimen Interior

es la regla que ocupa el último nivel de la jerarquía normativa en materia de Propiedad Horizontal. Se define en el artículo 6 de la LPH “Para regular los detalles de la convivencia y la adecuada utilización de los servicios y cosas comunes, y dentro de los límites establecidos por la Ley y los Estatutos, el conjunto de propietarios podrá fijar normas de régimen interior que obligarán también a todo titular mientras no sean modificadas en la forma prevista para tomar acuerdos sobre la administración”.

El Reglamente puede o no puede existir. Puede hacerse sin que haya Estatutos y puede hacer en cualquier momento por parte de los Comuneros. Tiene unas diferencias esenciales con respecto a los Estatutos. El quorum para su aprobación o modificación, es el mismo que para la adopción de cualquier acuerdo ordinario. En primera convocatoria, el voto de la mayoría del total de los copropietarios que a su vez representen la mayoría de los coeficientes. Si no se llegara a esa mayoría en primera, puede adoptarse el acuerdo en segunda convocatoria por mayoría de los propietarios asistentes presentes y representados con derecho a voto.

El Reglamento de régimen interior, a diferencia de los Estatutos que puede constituir derechos y ordenar su ejercicio, regula como dice el art. 6 “los detalles de la convivencia y la adecuada utilización de los servicios y cosas comunes”. Ejemplos de regulación del Reglamento: Color de las puertas de acceso a las viviendas, horarios de uso de dependencias comunes, régimen de recogida de basuras, horario de funcionamiento de la calefacción, funcionamiento del servicio de la portería, edad mínima del usuario para subir solo en un ascensor, etc.

La aprobación de un Reglamento aun no siendo obligatorio, ofrece la ventaja de que los copropietarios saben a qué atenerse en cada momento, colaborando a una convivencia más ordenada.

Los acuerdos puntuales de las Juntas de Propietarios,

aun no estando incluido en las normas anteriormente descritas, obliga igualmente al comunero a respetar las mismas y cumplirlas. Una Comunidad de Propietarios puede no disponer de unos Estatutos y unas Normas de Régimen Interior y sin embargo suplir esta carencia mediante la adopción de acuerdos concretos cuya vigencia se puede dar de forma indefinida. En este caso la votación requerirá las mismas mayorías que para la adopción del Reglamento del Régimen Interior.

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El cambio del Administrador de Fincas

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Cambiar de Administrador. Pasos a seguir.

seamless-1889445_1920A veces, podemos pensar que cambiar algo que no nos gusta, es más dificil de lo realmente es, por ello, en muchas ocasiones «aguantamos» con un servicio o una gestión que no nos satisface.  Si es su caso, y una de estas cuestiones es la Administración de su Finca, podemos decirle que es más sencillo de lo que nos hacen creer.

1.- Comprobar duración del contrato con el actual Administrador: 

 EL NOMBRAMIENTO ESTARÁ REFLEJADO EN EL LIBRO DE ACTAS. Normalmente el libro está en manos de administrador, pero debe haber mandado una copia de cada reunión ordinaria y extraordinaria celebrada. Si no se dispone de esta información, se puede solicitar que nos envien una copia de las actas o que nos dejen revisar los libros de actas de nuestra comunidad. No obstante, tampoco es estrictamente necesario tener esta información, sólo que nos evitará que nos solicite una indemnización.   

O bien se acuerda el cese en Junta, se le comunica, pero fijando como fecha de cese cuando complete el año ( hasta la fecha que comenzó a administrar o renovación tácita anual de esta fecha).

2.- Convocar Junta

Hay dos opciones:

1.- Esperar a que se haga la junta ordinaria, convocada por el Presidente como todos los años, por lo que tendrá la presencia del Administrador que se quiere echar. En el punto de cambio de órganos de gobierno se  deliberará por mayoría de votos siempre que sume la mayoría de las cuotas de participación presentes.

2.- Instar a que la junta se realice cuanto antes para echarle, en lo que se denomina junta extraordinaria, para ello se necesita:

  • Que lo considere conveniente el presidente (Art. 16.1 LPH)

  • Que lo pidan la cuarta parte de los propietarios de la comunidad

  • Que lo pidan la cuarta parte de los coeficientes de participación

  O mediante junta extraordinaria, que tendrá que estar reflejado el cambio de administrador en el orden del día, para lo cual el propietario debe comunicar por escrito, al Presidente  que quiere que se trate ese aspecto en la junta (artículo 16 LPH)

Se recuerda que todos los propietarios deben ser convocados con una antelación mínima de 7 días hábiles (no cuentan domingos ni festivos) y además se deberá poner la convocatoria en el tablón de la comunidad . Una vez se haya conseguido el acuerdo (por mayoría simple) se realizará el acta, que tras ser enviada a los vecinos y esperado un periodo establecido para las alegaciones de los propietarios en el caso de que estén en desacuerdo, surtirá efectos legales.

No es necesario elegir en la misma junta  al que va a ser el nuevo administrador, sino que puede ser elegido en otra junta. Aunque es recomendable haber elegido al menos 3 presupuestos para que , se pueda debatir en la misma junta el posible nuevo Administrador.

 

No obstante, Le asesoramos sobre cómo realizar el cambio de administrador y nos encargamos de solicitar la documentación al antiguo Administrador y de llevar al día todos los asuntos de su Comunidad, con el compromiso de una eficiente gestión.

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Las Comunidades de Propietarios están obligadas a relacionarse electrónicamente con las Administraciones Públicas

¿ES OBLIGATORIO EL CERTIFICADO DIGITAL PARA COMUNIDADES DE PROPIETARIOS?

email-3249062__340Por ser una comunidad de propietarios, no estás obligado a contar con un certificado digital. Lo que es obligatorio desde la entrada en vigor de la Ley 39/2015 sobre el Procedimiento Administrativo Común (LPAC) de las Administraciones Públicas es relacionarte con las administraciones por vía telemática. Para esto, es necesario contar con un certificado electrónico.

Por lo tanto, desde el pasado 02 de octubre de 2016 a raíz de la entrada en vigor de la Ley, las Comunidades de Propietarios están obligadas a relacionarse electrónicamente con las Administraciones Públicas.

Dos opciones para la obtención del Certificado Digital

1.-El Presidente en su calidad de Representante legal de la Comunidad de Propietarios

El Presidente es quién puede solicitar el Certificado Digital a través de la FNMT:  Representante de Entidad Sin Personalidad Jurídica

Una vez registrado y obtenido el Código de Solicitud el Presidente ha de acudir con la acreditación de la identidad a una Oficina de Registro de la Agencia Tributaria para posteriormente, haciendo uso de su Código de Solicitud,  descargar e instalar el Certificado Digital de la Comunidad.

Una vez obtenido el certificado podrá acceder a la Dirección Electrónica Habilitada (DEH) para la recepción de las notificaciones administrativas que por vía telemática puedan practicar las distintas Administraciones Públicas.

Esta primera opción, además de muy laboriosa por los trámites que supone, desplazamientos, además de requerir unos determinados conocimientos tecnológicos por parte del Presidente de la Comunidad para llevar a cabo su tramitación, tiene el inconveniente añadido de que cada año se suele cambiar de Presidente de la Comunidad, lo que se hace del todo engorroso este trámite. Pues cada cambio de Presidente de la Comunidad supondrá iniciar de nuevo los trámites para obtener el Certificado Digital como Representante.

Ello, sin obviar la nueva carga que supone para el Presidente de la Comunidad, como responsable del Certificado estar al tanto de las notificaciones electrónicas, pues tal y como contempla el artículo 43 de la referida Ley 39/2015:

“Cuando la notificación por medios electrónicos sea de carácter obligatorio se entenderá rechazada cuando hayan transcurrido diez días naturales desde la puesta a disposición de la notificación sin que se acceda a su contenido“.

Lo que supone que con una periodicidad de no más de 9 días, el Presidente de de la Comunidad tendría que comprobar si hay nuevas notificaciones.

Segunda opción- El Administrador puede ser apoderado por la Comunidad de Propietarios

Para ello, la Junta de Propietarios ha de acordar el nombramiento expreso del Administrador como su representante legal ante la Administración para la obtención del Certificado Digital de la Comunidad, y a realizar por medios telemáticos todos los trámites y actuaciones en la sede electrónica de la Agencia Estatal de la Administración Tributaria (AEAT), y  resto de Organismos Públicos.

De esta forma el Administrador se hace responsable de la recepción en su buzón electrónico de las posibles notificaciones de la Comunidad de Propietarios, así como de la presentación de documentos y solicitudes mediante el Certificado Digital de la Comunidad. Lo que garantiza el correcto cumplimiento de los plazos, en evitación de posibles perjuicios o sanciones.

 

El incumplimiento de relacionarse electrónicamente con la AEAT,  tal como la presentación de documentos y solicitudes a través de Registro, establece la imposición de una sanción consistente en multa pecuniaria fija de 250 euros.

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El portal y la puerta del garaje, lo que más falla en las Comunidades de Vecinos

Puerta Garaje ComunidadDe todas las incidencias que se producen en las comunidades de vecinos, el 24% están relacionadas con las puertas, tanto de garajes como de portales o de acceso a las viviendas.

Del estudio realizado entre diciembre de 2011 y abril de 2013, por la red social todosvecinos.com en casi 4.600 comunidades de vecinos, se desprende que hay una reclamación cada dos días y medio. Tras las relacionadas con las puertas, el mayor número de incidencias se producen en las instalaciones eléctricas (16%), los ascensores (11%) y la fontanería.

Curiosamente, los problemas relacionados con la gestión de la comunidad son la quinta reclamación más habitual. Supone el 8% del total y es la primera entre las que no se deben a causas técnicas.

Los pisos vacíos, la mala gestión y el impago de las cuotas y derramas engrosan la lista de las reclamaciones vecinales.

Y la frecuencia de estos problemas van en aumento cuando se habla de morosidad, tanto de entidades bancarias como de promotores en pisos y locales desocupados, que no pagan las cuotas, comprometiendo la solvencia de la comunidad y el mantenimiento de la finca.

Por esto es muy importante la labor de los administrares colegiados, que incluyen entre sus servicios, una gestión Integral de todas las áreas para el buen funcionamiento y mantenimiento de las instalaciones comunitarias de las comunidades de vecinos.

Noticia del Páis: Martes, 30 de Julio 2013

 

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