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Una forma distinta de administrar

Modelo 347 en las Comunidades de Propietarios

347-300x175Esta obligación tributaria se recoge en el Real Decreto 828/2013, publicado en el BOE el 26/10/13, y establece que con efectos 1 de enero de 2014, las comunidades de bienes en régimen de propiedad horizontal están obligadas a presentar la declaración de operaciones con terceras personas –modelo 347-. Esta obligación tributaria se extiende, por tanto, a aquellas Comunidades de Propietarios que no desarrollen ningún tipo de actividad empresarial, pero que sí realicen operaciones con terceras personas y que durante el ejercicio económico hayan superado los 3.005,06 euros.

A una Comunidad de Propietarios se les atribuye la condición de obligado tributario ya que pagan rendimientos profesionales o de trabajo. En las grandes fincas con urbanización, esto cobra mayor importancia debido a los diversos servicios: conserje, seguridad de la finca, administrador, servicios de limpieza, amntenimiento en psicinas, pistas de padel,…  por los que la Comunidad de propietarios, o en su defecto el Administrador de Fincas, está obligado a retenerles e ingresar en Hacienda.

Así, según la Agencia Tributaria, “Los empresarios y profesionales que desarrollen actividades económicas están obligados a presentar el modelo 347, cuando respecto a otra persona o entidad hayan realizado operaciones que en su conjunto hayan superado la cifra de 3.005,06 € (IVA incluido) en el año natural al que se refiera la declaración. También están obligados las entidades o establecimientos de carácter social y las  comunidades de propietarios por las adquisiciones de bienes y servicios que efectúen  al margen de actividad empresarial o profesional cuando su importe haya superado 3.005,06 €” .

Queda excluidos los gastos por:

  • Suministro de agua
  • Energía eléctrica
  • Combustible
  • Seguros

Datos obligados a presentar en el modelo 347

La información de que las comunidades de propietarios están obligadas a presentar en la Declaración de Operaciones con Terceras Personas (Modelo 347) es la siguiente:

– Razón social o nombre y apellidos, además del NIF de cada una de las entidades o personas incluidas que se incluyen en la declaración.

– El importe total de las operaciones realizadas con cada entidad o persona durante el año natural correspondiente.

– Es necesario hacer constar los importes que superen los 6.000 euros percibidos en efectivo de cada una de las entidades o personas relacionadas en la declaración.

CÓMO CUMPLIMENTAR EL MODELO 347

Los datos exigidos son:

  • Nombre y apellidos, o razón social o denominación completa.
  • Número de Identificación Fiscal de cada una de las personas o entidades incluidas en la declaración.
  • El importe total, en euros, de las operaciones realizadas con cada persona o entidad durante el año natural al que la declaración se refiere.
  • Hay que consignar los importes superiores a 6.000 euros percibidos en metálico de cada una de las personas o entidades relacionadas en la declaración.
  • Se harán constar, separadamente de otras operaciones que pudieran realizarse entre las mismas partes, aquellas que conlleven arrendamientos de locales de negocios. En este supuesto, la Comunidad de Propietarios –arrendadora-, hará constar el nombre y apellidos o razón social o denominación completa y el número de identificación fiscal de los arrendatarios, así como las referencias catastrales y los datos necesarios para la localización de los inmuebles arrendados.

Los Administradores de Fincas Colegiados consideramos muy positiva esta nueva obligación fiscal para las Comunidades de Propietarios, dado que desde los Colegios Territoriales de Administradores de Fincas y su Consejo  General –CGCAFE-, se vienen demandando, desde hace años, normas que regulen, contable y fiscalmente, las datos económicos de los inmuebles como la máxima garantía de lucha contra el fraude fiscal y para propiciar la máxima transparencia en la administración de los inmuebles, razones por la que hemos iniciado una campaña informativa dirigida a los ciudadanos explicando qué es y en qué consiste la nueva obligación tributaria.

Los Administradores de Fincas Colegiados están para asesorar a los propietarios sobre qué es y cómo presentar el Modelo 347, por lo que, ante cualquier tipo de duda, solicite el asesoramiento correspondiente a un Administrador de Fincas Colegiado.

Las sanciones parten de multas de 20 euros por cada proveedor que no se haya reflejado en el modelo 347, con un mínimo de 300 euros y un máximo de 20.000 euros.

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Ayudas 2019 para la renovación de calderas y ventanas

comunidadLa Generalitat Valenciana ha puesto en marcha el Plan RENHATA que contempla subvenciones para actuaciones en las viviendas de la Comunitat Valenciana dirigidas a la adecuada conservación del inmueble, la mejora de su calidad, sostenibilidad, accesibilidad y habitabilidad. Enmarcados en este Plan, el Instituto Valenciano de Competitividad Empresarial (IVACE),  pone a disposición del ciudadano durante el año 2019 un Plan Renove de Calderas y Equipos de Aerotermia Domésticos y un Plan Renove de Ventanas, que permitirá promover el ahorro energético en nuestras viviendas, mediante la concesión de un incentivo económico de hasta 250 € para la sustitución de calderas de baja eficiencia por otras de condensación, más un descuento de 50 € por parte del instalador adherido, de hasta 400 € para la sustitución de una instalación fija de ACS de baja eficiencia energética  por un equipo de aerotermia doméstico, más un descuento de 80 € por parte del instalador adherido, de hasta 800 € para la sustitución de una instalación fija de calefacción y  ACS de baja eficiencia energética por un equipo de aerotermia doméstico, más un descuento de por parte del instalador adherido de 150 €, y de hasta 75 €/m2, más un descuento de 15 €/m2 del instalador adherido, para la renovación de ventanas por otras nuevas ventanas con aislamiento térmico reforzado, con acristalamientos bajo emisivos y carpinterías metálicas con rotura de puente térmico, PVC o madera .

La Conselleria de Economía Sostenible, Sectores Productivos, Comercio y Trabajo de la Comunidad Valenciana, a través de Ivace Energía, inicia las ayudas para la renovación de ventanas y calderas, que este año se enmarcan dentro del Plan Renhata.

El objetivo es facilitar la renovación de las ventanas de las viviendas de la Comunitat Valenciana por otras con mejor aislamiento térmico, así como la sustitución de las viejas calderas por calderas de condensación, ayudando así a que los hogares reduzcan su factura energética. También puedes consultar al administrador de tu comunidad.

El plazo se prolongará hasta el próximo 30 de junio, según informa la Generalitat .

CALDERAS: En el caso de las calderas, la finalidad es la renovación de las calderas de calefacción y agua caliente actuales por otras de alta eficiencia energética.

Para beneficiarse de estas ayudas se deben adquirir calderas que utilicen como combustible gas natural o gases licuados del petróleo, que estén dotadas de una potencia entre 15-70 kW y sean de alta eficiencia energética (de condensación).

Esta iniciativa permitirá renovar el parque de calderas que cuenten con una mayor antigüedad, lo que contribuirá a lograr una mayor eficiencia energética, una mejora del confort y una disminución de la factura energética de los hogares.

De esta forma, aquellos ciudadanos que sustituyan sus viejas calderas recibirán, a partir de hoy, un descuento de 50 euros, que realizará la empresa instaladora y una ayuda de 250 euros del Ivace Energía, que se realizará mediante transferencia bancaria.

Las fuentes han destacado que las calderas de condensación poseen un rendimiento muy elevado gracias a que recuperan parte del calor contenido en los gases de escape producto de la combustión.

El ahorro que puede obtenerse por el cambio de una caldera actual por una de condensación para una vivienda de 100 metros cuadrados en un municipio del interior de la Comunitat asciende a 350 euros al año.

VENTANAS: En el caso de las ventanas, la empresa instaladora realizará un descuento de 15 euros por metro cuadrado de ventana y los 75 euros restantes los aportará Ivace Energía, mediante transferencia bancaria.

Hay que destacar que mediante la renovación de ventanas en viviendas se puede conseguir una reducción de las necesidades de calefacción entre un 25-30 %, lo que supone una reducción de la factura energética de la vivienda en torno al 135 euros anuales.

De esta forma, se podrá solicitar las ayudas para la renovación de ventanas y puertas acristalas exteriores que cumplan con una serie de características técnicas, de acuerdo a las especificaciones recogidas en la resolución de convocatoria.

El presupuesto para la renovación de ventanas asciende a 750.000 euros y para el cambio de calderas a 200.000 euros.

 

Para acogerse a las ayudas, la persona interesada se pondrá en contacto con un comercio o empresa instaladora adherida al Plan Renove Renhata 2017, según las fuentes, que añaden que el listado de comercios e empresas instaladoras adheridas se podrá consultar en la página web del IVACE planrenove.gva.es

OTRAS AYUDAS:

REFORMA DE BAÑOS Y COCINAS : Junto a los planes de renovación de ventanas y calderas, el Plan Renhata contempla ayudas para la reforma de baños y cocinas -en edificios anteriores al año 1996- y

OBRAS PARA GARANTIZAR LA ACCESIBILIDAD DEL INMUEBLE A PERSONAS CON DIVERSIDAD FUNCIONAL, con  independencia de la antigüedad del edificio.

En este caso, las obras subvencionadas tendrán que tener un presupuesto mínimo de 2.000 euros y un máximo protegible de 12.000, y el porcentaje de la ayuda será de un 35 % con un máximo de 4.200 euros por obra.

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Mascotas en la comunidad

Mascotas en la comunidad 

Tener una mascota en tu comunidad de vecinos, puede representar algunos problemas. Los olores, ruidos y la presencia de animales en espacios comunes, pueden llegar a ser factores conflictivos. Hay una normativa que establece una serie de derechos y deberes, en estos casos. La responsabilidad del dueño del animal, es crucial para evitar conflictos con tu mascota en tu comunidad de vecinos

dog-2579871_960_720La presencia de animales en una comunidad de propietarios genera a veces algún conflicto con otros vecinos debido a los ruidos, los olores o a su presencia en las zonas comunes. Existe una normativa con los derechos y deberes de quienes tienen mascotas. Si se respeta, no tendrían por qué surgir problemas de convivencia. 

Un animal de compañía no es en sí mismo un problema para los vecinos, lo será, en todo caso, la actitud poco respetuosa del dueño. Si el dueño es cuidadoso y atiende a su mascota como debe, no surgirán los conflictos.

¿Se puede prohibir tener mascotas en casa? No, sólo en el caso de que los estatutos de la comunidad recojan la prohibición expresa de tenencia de animales en la finca.

Pero si, por ejemplo, saca a su perro sin correa, deja que éste ladre toda la noche, si no impide que ensucie o deteriore las zonas comunes y no se hace cargo de los desperfectos o problemas que pueda ocasionar, el presidente de la comunidad le puede notificar que corrija ese comportamiento. Si no lo hiciese, la junta de propietarios podría aprobar el inicio de acciones judiciales y también pedir una intervención administrativa al ayuntamiento para que inspectores comprueben los hechos denunciados y sean ellos los que se encarguen de hacer cumplir las ordenanzas.  Así que evite llegar a este limite y no enturbiar la relacion vecinal.

La Ley de Propiedad Horizontal, regula todo en cuanto a convivencia en comunidades de vecinos. Dicha Ley no prohíbe la tenencia de animales. Pero, si existe un número limitado de mascotas por vivienda, que debe ser respetado. Eso es más que nada por una cuestión higiénica-sanitaria.

Cada municipio mantiene ordenanzas de regularización de tenencia de animales. Al tener una mascota en una comunidad de vecinos, es necesario presentar ciertos datos. Estos se relacionan a la identificación del animal y sus controles de higiene.

El dueño del animal deberá también estar pendiente del comportamiento de su mascota. Tiene que evitar cualquier tipo de conflicto entre el animal y los demás vecinos. Además, será responsable de cualquier daño o infracción ocasionada por el animal.

Si el comportamiento del animal pasa a ser inadecuado, la comunidad de vecinos podrá tomar medidas. El presidente de la comunidad podrá emitir una notificación oficial, para que el dueño del animal modifique la actitud del animal.

En caso de que el dueño del animal no modifique estos hechos, se podrán tomar otras medidas. La comunidad de vecinos podrá iniciar acciones judiciales en contra de la persona. Se podrán reclamar indemnizaciones por daños causados. También se podrá solicitar una inspección que verifique los hechos.

 

 

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¿Coeficientes o cuotas?

accountant-1794122_960_720La modificación del sistema de reparto de gastos de la comunidad de propietarios es posible, porque en el Art. 9.1.e  de la Ley de Propiedad Horizontal, donde se detallan las obligaciones de los propietarios, se establece que contribuirán a los gastos generales del inmueble con arreglo a la cuota de participación o a lo especialmente establecido, lo que quiere decir que se puede acordar repartirlos por partes iguales.
Ahora bien, como el primer criterio de la Ley es el de repartir por coeficientes, para cambiar el sistema de reparto de gastos a partes iguales, debió acordarse, en su día, por unanimidad, tal como requiere en el artículo 5 de la LPH.

Número de votos para modificar las cuotas de participación en las Comunidades de propietarios.

Las cuota de participación en la Propiedad Horizontal es una expresión numérica referido a cada piso o local que compone el edificio que incluye el porcentaje que dicho inmueble representa respecto del total, tanto como elemento privativo en sí mismo como respecto de los elementos comunes.

¿Se puede proceder a la modificación de las cuotas de participación en la Propiedad Horizontal?

 

Aunque el Promotor del edificio, estableciera las cuotas de participación en las escrituras en su día, se puede modificar esta cuestión pero ésta requiere del acuerdo unánime de la Junta de Propietarios como requisito legal imperativo.

El articulo 5, párrafo II de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) establece la obligatoriedad de que en el título constitutivo de la propiedad horizontal, se fije la cuota de participación que corresponda a cada piso o local. Lo habitual es que el promotor del edificio cuando lo construye y lo legaliza en el Registro de la Propiedad, sea quien haga ese reparto de la cuota de participación de cada uno de los inmuebles.

El argumento de la unanimidad exigida a la hora de cambiar los coeficientes de participación tiene su razón en que dicho acto va a suponer un aumento o disminución de la cuota de participación que cada piso o local tenía asignado, por lo que va a verse afectada toda la Comunidad.

El acuerdo unánime de la Junta fijando unas cuotas distintas a las contenidas en el Título constitutivo produce su modificación, de forma que posteriormente no se puede pedir que se aplique la cuota que figura en el título en lugar de la pactada. Esta modificación es válida sin que se precise que conste necesariamente en escritura pública.

Además, de modificar las cuotas de participación por el sistema de la unanimidad de todos los copropietarios, se puede hacer mediante resolución judicial o por laudo arbitral.

Para más información:

www.espaisperconviure.es

Tel 602691517

 

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Régimen interior de las Comunidades de Propietarios

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¿Qué es? A diferencia del Estatuto, el Reglamento, a tenor de lo dispuesto en el art. 6 LPH, es el documento que regula el funcionamiento de los servicios generales y las normas de convivencia, teniendo en cuenta que no es necesaria su existencia.

La Ley no lo exige, no obstante, en caso de disponer de Reglamento comunitario, su cumplimiento es obligatorio, como dicen las Sentencias del Tribunal Supremo de 4 de noviembre de 1988 (SP/SENT/4418) y de las Audiencias Provinciales de Zaragoza de 22 de junio de 2006 (SP/SENT/100016) y de Almería de 14 de noviembre de 2013 (SP/SENT/750858), pero lo mismo cabe decir de cualquier acuerdo adoptado por la Junta sobre el funcionamiento y uso de los servicios y elementos comunes, aunque no conste en dicho documento.

¿Cuándo debe otorgarse?

Puede hacerlo el promotor, pero no tiene fuerza o categoría de Estatuto, por lo que podrá ser modificado en cada Junta por acuerdo de mayorías, a tenor de lo dispuesto en el art. 17.7 LPH, de este modo, igualmente, podrá ser acordado con posterioridad en Junta por este mismo quorum.

¿Es necesaria la inscripción registral?

No, además, no cabe esta inscripción.

La Resolución de la DGRN de 9 de enero de 2012 (SP/SENT/658444) y la Sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona de 9 de septiembre de 2004 (SP/SENT/62349) señalan que no tiene acceso al necesitar solo aprobarse por mayoría, mientras que para el Estatuto se requiere de la unanimidad y modifica derechos y obligaciones.

Entonces, ¿no vincularía a los nuevos propietarios?

Cualquier nuevo propietario no estará vinculado por no figurar estas normas en el Registro de la Propiedad.

Únicamente cabría la exigencia al que incumple mediante el juicio ordinario del art. 249.1.8.º LEC, siempre y cuando conste que dio la conformidad en su momento, es decir, que está actuando en contra de sus propios actos.

¿Cuál puede ser su contenido?

Regular los innumerables supuestos que existen en cada Comunidad. Por ejemplo, los horarios o uso de piscina y zonas deportivas, la vestimenta para acceder a las mismas, el uso de los ascensores y montacargas, la prohibición de tender ropa, el horario de retirada de basuras, el aparcamiento en garajes, y así, otros muchos supuestos similares, pero siempre sin restricciones innecesarias, como bien dicen las Sentencias de las Audiencias Provinciales de Cantabria de 16 de febrero de 2009 (SP/SENT/461606) y de A Coruña de 5 de febrero de 2015 (SP/SENT/802721).

No es aconsejable una regulación exhaustiva, pues ello lleva siempre al incumplimiento y a las discusiones sin sentido, pues lo mejor es ir acomodando las normas en las sucesivas Juntas, con o sin Reglamento, teniendo en cuenta la experiencia y las necesidades en cada momento.

¿Cuáles podrían ser sus límites?

No cabe establecer obligaciones y prohibiciones de la propiedad privada. No es posible, por lo tanto, que en el Reglamento se diga, por citar algún supuesto concreto, que el piso no podrá destinarse a despacho o que en el local no se instalará un determinado negocio. Todo ello es nulo, carece de valor, y si la Comunidad intentara por este medio limitar los derechos de los propietarios, su voluntad carecería de cualquier efectividad jurídica y práctica. Así lo reconocen las Sentencias de las Audiencias Provinciales de Barcelona de 26 de noviembre de 2007 (SP/SENT/150218), de Zaragoza de 16 de abril de 2013 (SP/SENT/722666) y de Baleares de 11 de junio de 2014 (SP/SENT/772107). Y lo mismo si se quiere regular la forma de contribuir a los gastos comunes o exoneraciones, toda vez que son cuestiones que están fuera del Reglamento y que únicamente pueden ser reguladas en el Estatuto.

¿Qué consecuencias tiene su incumplimiento?

Teniendo en cuenta que la Comunidad carece de poder coercitivo, no sería aceptable una norma comunitaria, dentro del reglamento, que permita el corte de luz o de servicios generales, ya que este sistema es una forma de actuar coactiva que puede dar lugar incluso a la denuncia penal.

No obstante, en supuestos concretos, es posible que la Comunidad pueda imponer algún tipo de sanción, por ejemplo, pagar unos intereses por demora en el pago de las cuotas comunes, que viene siendo admitida por los Tribunales, aunque ello no debe suponer nunca un abuso.

De este modo, cuando un propietario lo incumple, la única vía es acudir a la acción judicial, juicio ordinario en el caso de propiedad horizontal, siempre costosa y lenta y nunca con resultado asegurado.

Todo ello sin perjuicio de que la actividad pueda ser incluida en el art. 7.2 de la Ley de Propiedad Horizontal, con las acciones previstas en dicho precepto, o que hayan producido daños o perjuicios materiales, los cuales igualmente pueden ser objeto de reclamación.

Es decir, en el caso de infracción, no hay soluciones inmediatas, por lo que, en el supuesto, si determinados propietarios incumplen estas normas, haciendo caso omiso al Reglamento y a los avisos verbales, nada más se puede hacer, se trata de un problema de convivencia.

Artículo de :

 María José Polo Portilla

 Directora de Sepín Propiedad Horizontal. Abogada
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Propuestas para una Nueva Ley de Propiedad Horizontal

statue-544099_1920Los administradores de fincas de España han redactado una nueva propuesta de Ley de Propiedad Horizontal (LPH) que van a presentar antes de que acabe el año en el Ministerio de Fomento. Entre las medidas que plantean está la de modernizar las comunidades de propietarios, que hasta ahora han ido un paso por detrás de las necesidades cambiantes de la sociedad y de los vecinos, sobre todo los más jóvenes.

El Consejo General de Colegios de Administradores de Fincas de España – CGCAFE-, en cumplimiento de su deber de colaboración con las instituciones públicas, y determinado en la defensa de los intereses de los usuarios y consumidores, presenta a la sociedad su Propuesta de Ley de Propiedad Horizontal que pretende, frente a la situación actual, atender al principio constitucional de ”seguridad jurídica” que exige al legislador perseguir la claridad y no la confusión normativa, y procurar que acerca de la materia sobre la que se legisle sepan los operadores jurídicos y los ciudadanos a qué atenerse.
Las novedades que se incluyen en la Propuesta pretenden:
MEJORAR LA PROTECCIÓN DE LOS DERECHOS DE LOS USUARIOS Y CONSUMIDORES. Cuando la comunidad disponga de los servicios de un profesional éste deberá contar obligatoriamente con un seguro de responsabilidad civil. – Si el profesional ocupare el cargo de Secretario-Administrador, con su firma liberará al presidente de las molestias y responsabilidades derivadas de la expedición de certificados y demás documentación de la comunidad. – Se amplía el plazo para efectuar la convocatoria a junta ordinaria a fin de favorecer el derecho de asistencia a la misma y consulta de la documentación por los propietarios.
ADECUAR LA LEY A LOS TIEMPOS ACTUALES: – Suprimiendo la primera convocatoria, de modo que la constitución de la junta de propietarios será válida en una única convocatoria. – Posibilitando la asistencia a la junta por videoconferencia o cualquier otra herramienta telemática de comunicación sincrónica similar, siempre que los estatutos así lo prevean o lo acuerde la junta de propietarios.
El objetivo es que sean digitales y para ello proponen que la LPH permita que cualquier propietario pueda asistir y votar en una junta mediante videoconferencia o cualquier otra herramienta telemática de comunicación similar. “Las juntas virtuales, aunque son un gran avance, todavía no están respaldadas por la legislación vigente. Si bien es cierto que el reto de los administradores de fincas es adecuar la tecnología al día a día de las comunidades, la LPH no regula la celebración de juntas a través de videoconferencias o vía streaming”, señala Isabel Bajo, presidenta del Colegio Profesional de Administradores de Fincas de Madrid (Cafmadrid). La ley actual dice que los acuerdos solo se pueden adoptar por los propietarios que asisten a esas juntas de forma presencial o mediante representación.
MEJORAR LA SEGURIDAD JURÍDICA CUBRIENDO LAGUNAS Y ACLARANDO ASPECTOS QUE HOY DÍA SON OBJETO DE INTERPRETACIONES CONTRADICTORIAS. Así: – El voto del propietario que se abstiene se computará sumándolo a la mayoría conseguida en la votación. – La junta de propietarios, en cuanto órgano supremo de la comunidad, deberá pronunciarse en toda actuación relevante, a salvo de las de carácter urgente, corrigiendo así la última reforma que atribuyó al presidente unas facultades que han generado más problemas que soluciones. – El régimen de acuerdos, por otro lado, se adecúa a la trascendencia de los mismos, diferenciando aquellos que pueden adoptarse por mayoría simple, por mayoría cualificada de cuatro quintos y por unanimidad. A destacar que los ausentes que no manifiesten en un mes su oposición a un acuerdo adoptado por mayoría simple se considerarán adheridos al mismo, y que los supuestos en que se exige unanimidad se reducen a supuestos concretos. – Serán de cuenta y cargo de todos los propietarios los gastos de eliminación de barreras arquitectónicas, salvo que una resolución judicial establezca otra cosa.
GARANTIZAR LOS DERECHOS DE LA COMUNIDAD, Y DE LOS PROPIETARIOS INDIVIDUALMENTE CONSIDERADOS, FRENTE A TERCEROS: – Se establece, en supuestos de cesión de la finca por el propietario, la responsabilidad solidaria de éste y del usuario. – Se prevé, en supuestos de actividades no permitidas o dañosas, la posibilidad de ejercicio de acción directa por parte del perjudicado frente al infractor.

AMPLIAR LA PROTECCIÓN DE LA COMUNIDAD FRENTE A SITUACIONES DE MOROSIDAD. Así: – La junta general podrá adoptar medidas disuasorias, tales como el establecimiento de intereses o la privación temporal de servicios o instalaciones que no afecten a la habitabilidad. – El plazo de la afección real y la preferencia del crédito comunitario pasa de los tres años actuales y parte vencida de la anualidad corriente, a cuatro años y la parte vencida de la anualidad corriente. – Se califica el crédito de la comunidad por las cuotas correspondientes a la anualidad corriente y a los cuatro años anteriores 4 como hipoteca legal tácita a fin de ser considerado como crédito privilegiado a efectos concursales. – Se dispone que la renuncia del adquirente de una finca a exigir del transmitente el certificado de deudas implicará la responsabilidad solidaria de ambos frente a la comunidad respecto de todas las deudas anteriores a la fecha de la transmisión, debiendo ser informado el adquirente de dicha responsabilidad bien por el notario autorizante, bien por el juzgado que decrete la adjudicación de la finca. – Se permite acumular la acción en reclamación de deudas a la acción contra los acreedores (como por ejemplo los bancos hipotecantes) al objeto de obtener simultáneamente la declaración relativa a la preferencia del crédito y afección real del inmueble, y su posterior inscripción en el registro de la propiedad; consiguiendo con ello evitar en esta materia las molestias, gastos y demoras que suponen las tercerías de mejor derecho actuales.

 

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¿Qué pasos debe seguir para “Cambiar de Administrador”?

1/ llamar a ESPAIS   Teléfono: 602 691 517

 o solicitarlo via e-mail. info@espaisperconviure.es

Pasaremos presupuesto y compromiso de estudio para abaratar la cuota trimestral

Cambiar de AdministradorLa cuota trimestral que se paga por los servicios de la Comunidad, se componen de los gastos prorrateados de los servicios (luz, agua, Seguro Comunidad, Mantenimiento Ascensor, etc) , más los honorarios de la gestión .

Espais se compromete abaratar lo máximo posible dichos servicios y mantener los honorarios de su actual administrador, en el caso de ser más económicos que los nuestros (15 euros/trimestre + Iva por puerta).

A ser posible, facilitar dicha documentación ( Contratos + Importe) o relación de gastos actuales, para pasarles estimación del abaratamiento en  las Cuotas, sin ningún compromiso.

2/  Se convocará Junta Extraordinaria por el Presidente de la Comunidad,

Le proporcionaremos impreso de Convocatoria de Junta Extraordinaria para colocar en el tablón de anuncios o lugar visible con 10 días mínimo de antelación, y citaciones de forma individual a cada piso ¸con punto a tratar “Cese actual Administrador y Contratación del nuevo” para informar de esta reunión al resto de los vecinos.

Junta Extraordinaria ComunidadEn la gran mayoría de los casos, el cargo de Administrador es revocable en cualquier momento del año, a no ser que se tenga un contrato firmado o acuerdo en Acta, al que habrá que esperar su vencimiento avisando con el tiempo pactado.

El número de votos para el cese debe superar las 3/5 partes, es decir, nº puertas con derecho a voto (no tienen derecho de voto los propietarios con deudas) dividido por 5 y multiplicado por 3) en primera convocatoria. En segunda convocatoria serán validos los acuerdos adoptados por la mayoría de asistentes.

Todo esto debe estar recogido en acta que debe escribir el presidente o en su defecto el administrador que se quiera nombrar ( si desean convocarlo en esta reunión).

3/ Y DEL RESTO SE ENCARGA ESPAIS…

Nos encargaremos de solicitar la documentación al antiguo Administrador y de llevar al día todos los asuntos de su Comunidad, con el compromiso de una eficiente gestión y la máxima transparencia en ésta.

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¿Que debe hacer un buen administrador?

¿Que debe hacer un  buen administrador ?      Buen administrador 

1. se ocupa de todo: atiende las necesidades, gestiona y resuelve los problemas de la comunidad evitando preocupaciones al presidente y el resto de los propietarios de la comunidad

2. atiende y soluciona los problemas de la comunidad de forma inmediata: responde las necesidades de los propietarios las 24 horas del día y los 365 días al año

3. lleva las cuentas al día y de forma totalmente transparente: presenta informes económicos periódicos, presupuestos y liquidaciones anuales para informar a los vecinos y ayudarles a tomar decisiones

4. reduce el gasto de las comunidades negociando las tarifas con los proveedores existentes en el mercado: una gestión profesional de la red de proveedores puede suponer un ahorro de hasta un 15% en los gastos de la comunidad

5. genera ingresos extra para la comunidad: propone nuevas formas de obtener dinero para hacer frente a gastos imprevistos, por ejemplo, a través de anuncios publicitarios en las fachadas que necesitan una remodelación

 Consúltanos:

Espais per Conviure

www.espaisperconviure.es

info@espaisperconviure.es

Tel 602691517

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El problema de la morosidad en las Comunidades

Morosidad en las Comunidades de VecinosEl problema de la morosidad que existe en las Comunidades de Propietarios es cada vez mayor. El impago de cuotas ordinarias y derramas, además de otros conceptos, se ve incrementado en los últimos tiempos con vecinos que probablemente nunca antes supusieron un problema de impago en la Comunidad.

Reclamar a un vecino las cantidades pendientes es una tarea complicada y pone a los Administradores de Fincas en una difícil situación frente a la Comunidad que administra. Aún así los administradores colegiados, disponen de todas las garantías y el control técnico del Colegio Profesional de Administradores de Fincas de la Comunidad donde resida.

Debido a que gran parte de los impagos son de pequeña cuantía, no resulta viable iniciar un procedimiento judicial de reclamación, por el tiempo y el coste que ello implica para la comunidad.

En muchos casos, tras varios intentos infructuosos de cobro por parte del Administrador que gestiona, no queda otra opción que o bien pague por voluntad propia o a que la deuda sea lo suficientemente importante como para reclamarla por vía judicial a través de un proceso monitorio.

¿Qué es un Procedimiento Monitorio?

Se trata de un procedimiento previsto para reclamar cantidades de cualquier importe siempre que la deuda pueda ser acreditada mediante documentos.

La finalidad de este procedimiento es la de favorecer medidas contra la morosidad en operaciones comerciales, resultando especialmente útil para los pequeños y medianos empresarios, así como para todos los profesionales, como los administradores de fincas,  que necesiten disponer de un mecanismo rápido y sencillo para el cobro de las deudas pendientes en las comunidades de propietarios que gestionan.

Los casos en los que procede plantear dicha petición son cuando se pueda acreditar la deuda mediante documentos, facturas, albaranes, documentos comerciales que se aporten, certificaciones de impago.

Un ejemplo de procedimiento monitorio podría ser el de un vecino que no paga sus cuotas ordinarias y derramas extraordinarias.

Intervención de abogado y procurador

Para la interposición de dicho procedimiento no es necesaria la intervención de abogado ni de procurador, independientemente de la cuantía que se reclame.

Si la parte a la que se le reclama la deuda se opone a la misma, y la cantidad que se reclama es superior a 900 euros, dicha oposición deberá ir firmada por abogado y procurador, siendo a partir de dicho instante necesarios sendos profesionales tanto para reclamante como para reclamado.

Ambos profesionales deben establecer una relación de cercanía y proximidad tanto con el reclamante como con el reclamado, generando un clima de confianza con su cliente.

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La importancia de un seguro en una Comunidad de Propietarios

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Si no se ha realizado ningún mantenimiento en la comunidad, la diferencia de precio entre un edificio antiguo y otro nuevo puede llegar a ser de hasta un 50%. Una buena gestión integral de todas las áreas necesarias para el buen funcionamiento y mantenimiento de las instalaciones comunitarias es perfecto para llamar al seguro y presionar el precio a la baja. El otro caballo de batalla de las compañías para ganar cuota de mercado es la de mejorar las coberturas clásicas e incluir nuevas garantías relacionadas con el ahorro energético y los impagos.

Si los propietarios precisan restar coberturas para pagar menos de seguro hay que tener en cuenta que los daños por agua son los siniestros más comunes en las comunidades de propietarios. El segundo en importancia es el de responsabilidad civil, le siguen los siniestros en cristales y los fenómenos atmosféricos. Lo que nunca puede faltar es la responsabilidad social frente a terceros. Las comunidades de vecinos no están a salvo de que algún día caiga sobre un viandante un pedazo de fachada. El coste dependerá de la gravedad de las lesiones ocasionadas, pudiendo superar los 250.000 euros.

Para más información:

Espais per Conviure Coop V.

www.espaisperconviure.es

Tel 602 69 15 17

 

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