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Una forma distinta de administrar

¿Podrían ser las votaciones secretas en una Comunidad?

vote-2831241_960_720En las decisiones de una comunidad no pueden llevarse a cabo votaciones secretas pues debe conocerse el número de propietarios que votan y sus cuotas de participación, para obtenerse los acuerdos con la  mayoría exigida legalmente.

Supondría una vulneración de la Ley de Propiedad Horizontal, ya que se incumpliría ,el requisito formal, de incluir en el acta los propietarios que votaron a favor y en contra, así como su respectivo coeficiente de participación, lo que imposibilitaría saber la identidad de aquellos que votaron en contra para futuras impugnaciones”

 

¿Qué mayorías son necesarias para la toma de acuerdos en la comunidad?

Dependiendo de la naturaleza del acuerdo sometido a votación pueden ser necesarias las siguientes mayorías:

– Unanimidad: para la aprobación o modificación del título constitutivo o los estatutos de la comunidad.

– Mayoría reforzada de las tres quintas partes del total de los propietarios que a su vez representen las tres quintas partes de las cuotas de participación (60%): para el establecimiento o supresión de servicios comunes del edificio, el arrendamiento de elementos comunes, el establecimiento o supresión de sistemas de aprovechamiento común que tengan como finalidad mejorar la eficiencia energética del inmueble y las mejoras no requeridas para la adecuada conservación del edificio.

– Mayoría simple, más de la mitad del total de propietarios que a su vez representen más del 50% de las cuotas de participación: para obras o nuevos servicios comunes a fin de facilitar la movilidad de personas con minusvalía, además de con carácter general para todos los demás acuerdos no indicados anteriormente que no tienen establecida otra mayoría o unanimidad.

– Minoría de un tercio del total de propietarios que representen a la vez más de un tercio de las cuotas de participación (33%): para la instalación o adaptación de infraestructuras comunes para acceso a los servicios de telecomunicación, para instalación de sistemas comunes o privativos para aprovechamiento de energías renovables y acceder a nuevos suministros energéticos colectivos.

– Un solo propietario, minusválido o mayor de 70 años, y a su cargo, para obras de eliminación de barreras arquitectónicas.

Para más información, consultenos sin compromiso:

Espais per Conviure Coop V.

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Ordenanza Municipal contra la Contaminación Acústica

Las molestias derivadas de los ruidos y vibraciones son uno de los mayores focos de conflicto en las comunidades de propietarios. En primer lugar es necesario conocer el origen de la molestia así como la intensidad del ruido. A estos efectos, deberá tenerse en cuenta la legislación existente: Código Técnico de la Edificación, Ley de Ordenación de la Edificación, Ley de Propiedad Horizontal, Ley del Ruido, Decretos autonómicos u Ordenanzas municipales de protección del medio ambiente urbano.

Como administradores colegiados debemos informar de la Ordenanza Municipal contra la Contaminación Acústica del Ayuntamiento de Valencia, que regula las relaciones vecinales entre propietarios/as e inquilinos/as, con respecto a ruidos y molestias que se generan en horas de descanso en los edificios:

TÍTULO II.
ACTIVIDADES VECINALES EN EL INTERIOR DE LA EDIFICACIÓN.

Art. 13. Comportamiento de los ciudadanos. La producción de ruidos y vibraciones por encima de los límites que exige la convivencia urbana y/o la presente ordenanza no tendrán la consideración de actividades domésticas o comportamientos vecinales tolerables. En concreto no se consideran actividades vecinales tolerables: gritar, vociferar o emplear un tono excesivamente alto de la voz humana o la actividad directa de las personas, los aparatos e instrumentos musicales o acústicos, radio, televisión y otro tipo de electrodomésticos susceptibles de producir ruidos.

Se consideran especialmente gravosos los citados comportamientos cuando tengan lugar entre las 22.00 y las 8.00 horas. Los responsables de animales domésticos, de compañía y de granja (donde esté permitida su tenencia), deberán adoptar las medidas necesarias para evitar que los ruidos producidos por estos no ocasionen molestias a los vecinos.

Art. 14. Prohibiciones. Queda prohibida la realización de trabajos, reparaciones y otras actividades domésticas susceptibles de producir molestias por ruidos y vibraciones en horario nocturno de domingo a jueves, de 22.00 a 08.00 horas y en viernes, sábado y vísperas de festivos de 22.00 a 09.30 horas del día siguiente salvo las estrictamente necesarias por razones de urgencia.

 

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Colegiación en los Administradores de Fincas

Espais per ConviureEl “Colegio Profesional” es garantía de que el profesional no solo posee la formación universitaria requerida, además recibe formación continua y cuenta hasta con un seguro de responsabilidad civil.

La liberalización del sector que se plantea podría acabar con esta tendencia y abrir la puerta al intrusismo y a un servicio de peor calidad.”Ya no es una cuestión de precios, que cada profesional dispone, es una cuestión de garantías“.

El coste que supone el administrador es uno de los mayores desembolsos que afrontan las comunidades de vecinos, pero también uno de los más rentables si éste realiza sus tareas con profesionalidad y capacidad.

El 15% de las comunidades de vecinos cambian de administrador cada año, la falta de profesionalidad en el desempeño de sus labores y la incapacidad del administrador para solucionar eficazmente los problemas de  los vecinos de una comunidad están detrás de la decisión de cambiar de administrador.

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Solicitud de ayudas a la rehabilitación de edificios: actuaciones de conservación, seguridad y accesibilidad. Plan 2018-2021. Convocatoria 2019. 

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RESOLUCIÓN de 11 de febrero de 2019, de la Conselleria de Vivienda, Obras Públicas y Vertebración del Territorio, por la que se convocan para el ejercicio 2019 las ayudas de rehabilitación de edificios del Programa de fomento de la conservación, de la mejora de la seguridad de utilización y de la accesibilidad en viviendas del Plan estatal de vivienda 2018-2021. 

PLAZO DE SOLICITUDES TELEMÁTICAS, del 16 de febrero de 2019 al  30 de abril de 2019 ambos inclusive 

http://www.habitatge.gva.es/es/web/vivienda-y-calidad-en-la-edificacion/ajudes-rehabilitacio-edificis-pla-2018-2021.-conservacio-i/o-accessibilitat 

  • ¿Qué se puede solicitar?  
  1. ACTUACIONES DE CONSERVACIONa) Las detectadas por el Informe de Evaluación del Edificio (IEEV.CV) como necesitadas de intervención relativas al estado de conservación de la cimentación, estructura e instalaciones.

    b) Las detectadas por el Informe de Evaluación del Edificio (IEEV.CV) como necesitadas de intervención relativas al estado de conservación de cubiertas, azoteas, fachadas y medianerías u otros elementos comunes, incluyendo procesos de desamiantado.

    2. ACTUACIONES DE ACCESIBILIDAD

    a) La instalación de ascensores en edificios sin ascensor.

    b) La renovación de ascensores existentes, instalación de salvaescaleras, rampas u otros dispositivos de accesibilidad, incluyendo los adaptados a las necesidades de personas con discapacidad sensorial, incluso la adaptación de las instalaciones anteriores a la normativa sectorial correspondiente.

    c) La instalación de elementos de información o de aviso tales como señales luminosas o sonoras que permitan la orientación en el uso de escaleras y ascensores.

    d) La instalación de elementos o dispositivos electrónicos de comunicación entre las viviendas y el exterior, tales como videoporteros y análogos.

    e) Cualquier intervención que mejore el cumplimiento de los parámetros establecidos en el Documento Básico del Código Técnico de la Edificación DB-SUA, Seguridad de utilización y accesibilidad. 

Interesados/Solicitantes 

Podrán ser beneficiarios, y por tanto solicitantes ,las comunidades de propietarios, las agrupaciones de comunidades de propietarios a través del representante/ administrador, o los propietarios únicos de edificios de viviendas así como las administraciones públicas propietarias de inmuebles a rehabilitar.

EXCLUSIONES:
No podrán obtener estas ayudas las partes beneficiarias, que ya lo sean para la misma actuación, de las ayudas del programa de fomento de la Regeneración y Renovación Urbana y Rural, del programa del fomento del parque de vivienda en alquiler ni del programa de viviendas para personas mayores que se regulan en el Plan Estatal de Vivienda 2018-2021. Tampoco podrán obtener ayudas, aquellas comunidades de propietarios, o propietarios únicos, que ya hubieran obtenido, para la misma actuación, resolución de concesión de ayudas en convocatorias anteriores con cargo a los programas de ayudas del Plan Estatal de ayudas 2013-2016. 

Requisitos 

  1. a) Estar finalizados antes de 1996.
    b) Que al menos el 70 por 100 de su superficie construida sobrerasante , excluida la planta baja, tenga uso residencial de vivienda.
    c) Que al menos el 50 por 100 de las viviendas constituya el domicilio habitual de sus propietarios o arrendatarios en el momento de solicitar las ayudas.Para la obtención de las ayudas relacionadas en este programa, se requiere que:
    a) El edificio cuente con el correspondiente Informe de Evaluación del Edificio (IEEV.CV), en vigor.
    b) Las actuaciones deben contar con el acuerdo de la comunidad para la ejecución de las obras, salvo en los casos de edificios de propietario único.

    Plazo de ejecución de las obras:
    El plazo para ejecutar las obras de rehabilitación no podrá exceder de veinticuatro meses,

    Las obras deberán haberse iniciado con posterioridad al 1 de enero de 2018. 

  • Cuantía de la ayuda/Procedimiento de cobro  
  1. Ayuda general a la comunidad
    La cuantía de esta ayuda será del 40 por 100 del coste subvencionable de la actuación. El presupuesto deberá desglosarse en actuaciones de conservación y accesibilidad, que seconsignará en el formulario normalizado HOJA RESUMEN DE LAS ACTUACIONES DE REHABILITACIÓN, (se cumplimenta en el propio tramite telemático de solicitud).El porcentaje del 40 por 100 se aplicará al importe total de la actuación, sin contar impuestos, tasas o tributos con los siguientes máximos:

    – 3.000 euros por vivienda y 30 euros por metro cuadrado de superficie construida de local comercial u otros usos compatibles, para las actuaciones de conservación.
    – 8.000 euros por vivienda y 80 euros por metro cuadrado de superficie construida de local comercial u otros usos compatibles, para las actuaciones de accesibilidad o actuaciones conjuntas de accesibilidad y conservación .
    – 14.000 euros por cada vivienda en la que resida una persona con discapacidad, para las actuaciones de accesibilidad o actuaciones conjuntas de accesibilidad y conservación.
    – 17.000 euros por cada vivienda en la que resida una persona con parálisis cerebral, enfermedad mental, discapacidad intelectual igual o superior al 33 por 100 o discapacidad física igual o superior al 65 por 100, para las actuaciones de accesibilidad o actuaciones conjuntas de accesibilidad y conservación.
    A la ayuda unitaria básica podrán sumarse 1.000 euros de ayuda unitaria complementaria por vivienda para edificios o viviendas unifamiliares declaradas Bien de Interés Cultural o catalogados que cuenten con protección integral en el instrumento de ordenación urbanística correspondiente.
    En cualquiera de los casos anteriores, para poder computar la cuantía establecida por cada metro cuadrado de superficie construida de local será necesario que los acuerdos a tomar por la comunidad de propietarios para la realización de las obras establezcan que los locales participen en los costes de ejecución de las obras correspondientes.

     

  • ¿Qué documentación se debe presentar?  

En la solicitud telemática de las ayudas se reflejarán los siguientes datos:
– Datos del solicitante: Comunidad de propietarios, agrupación de comunidades de propietarios, entidad local o empresa pública o personas físicas o jurídicas, indicando apellidos y nombre o razón social, NIF o CIF.
– Datos del representante (en su caso): apellidos y nombre, NIF, así como la acreditación de la representación que ostenta, conforme a la normativa específica de aplicación.
– Datos del edificio o edificios a rehabilitar: dirección y referencia catastral.
– Número de viviendas y locales del edificio a rehabilitar y número de alturas incluida la planta baja.
– Datos de ocupación del edificio.
– Numero de registro de entrada del IEE.CV en vigor

 

 

¿Cómo se tramita?  

La solicitud se formalizará telemáticamente.

Los particulares, propietarios únicos de edificios, solicitantes de las ayudas, que no dispongan de medios técnicos para formalizar la solicitud, podrán acudir, durante el plazo de presentación de solicitudes, a las dependencias de las Direcciones Territoriales de la Conselleria sitas en la avenida Aguilera, número 1 (03007 Alicante); Avenida del Mar, número 16 (12003 Castellón de la Plana), y en el PROP I, en la calle Gregorio Gea, número 27 (46009 Valencia), donde serán asistidos por personal técnico para su presentación. En estas últimas dependencias, mediante cita previa que se puede solicitar a través del teléfono de Información 012 (ó 963866000, desde fuera de la Comunitat) o por internet:

https://www.gva.es/es/inicio/servicios_linea/citas_previas

 

 

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Modelo 347 en las Comunidades de Propietarios

347-300x175Esta obligación tributaria se recoge en el Real Decreto 828/2013, publicado en el BOE el 26/10/13, y establece que con efectos 1 de enero de 2014, las comunidades de bienes en régimen de propiedad horizontal están obligadas a presentar la declaración de operaciones con terceras personas –modelo 347-. Esta obligación tributaria se extiende, por tanto, a aquellas Comunidades de Propietarios que no desarrollen ningún tipo de actividad empresarial, pero que sí realicen operaciones con terceras personas y que durante el ejercicio económico hayan superado los 3.005,06 euros.

A una Comunidad de Propietarios se les atribuye la condición de obligado tributario ya que pagan rendimientos profesionales o de trabajo. En las grandes fincas con urbanización, esto cobra mayor importancia debido a los diversos servicios: conserje, seguridad de la finca, administrador, servicios de limpieza, amntenimiento en psicinas, pistas de padel,…  por los que la Comunidad de propietarios, o en su defecto el Administrador de Fincas, está obligado a retenerles e ingresar en Hacienda.

Así, según la Agencia Tributaria, “Los empresarios y profesionales que desarrollen actividades económicas están obligados a presentar el modelo 347, cuando respecto a otra persona o entidad hayan realizado operaciones que en su conjunto hayan superado la cifra de 3.005,06 € (IVA incluido) en el año natural al que se refiera la declaración. También están obligados las entidades o establecimientos de carácter social y las  comunidades de propietarios por las adquisiciones de bienes y servicios que efectúen  al margen de actividad empresarial o profesional cuando su importe haya superado 3.005,06 €” .

Queda excluidos los gastos por:

  • Suministro de agua
  • Energía eléctrica
  • Combustible
  • Seguros

Datos obligados a presentar en el modelo 347

La información de que las comunidades de propietarios están obligadas a presentar en la Declaración de Operaciones con Terceras Personas (Modelo 347) es la siguiente:

– Razón social o nombre y apellidos, además del NIF de cada una de las entidades o personas incluidas que se incluyen en la declaración.

– El importe total de las operaciones realizadas con cada entidad o persona durante el año natural correspondiente.

– Es necesario hacer constar los importes que superen los 6.000 euros percibidos en efectivo de cada una de las entidades o personas relacionadas en la declaración.

CÓMO CUMPLIMENTAR EL MODELO 347

Los datos exigidos son:

  • Nombre y apellidos, o razón social o denominación completa.
  • Número de Identificación Fiscal de cada una de las personas o entidades incluidas en la declaración.
  • El importe total, en euros, de las operaciones realizadas con cada persona o entidad durante el año natural al que la declaración se refiere.
  • Hay que consignar los importes superiores a 6.000 euros percibidos en metálico de cada una de las personas o entidades relacionadas en la declaración.
  • Se harán constar, separadamente de otras operaciones que pudieran realizarse entre las mismas partes, aquellas que conlleven arrendamientos de locales de negocios. En este supuesto, la Comunidad de Propietarios –arrendadora-, hará constar el nombre y apellidos o razón social o denominación completa y el número de identificación fiscal de los arrendatarios, así como las referencias catastrales y los datos necesarios para la localización de los inmuebles arrendados.

Los Administradores de Fincas Colegiados consideramos muy positiva esta nueva obligación fiscal para las Comunidades de Propietarios, dado que desde los Colegios Territoriales de Administradores de Fincas y su Consejo  General –CGCAFE-, se vienen demandando, desde hace años, normas que regulen, contable y fiscalmente, las datos económicos de los inmuebles como la máxima garantía de lucha contra el fraude fiscal y para propiciar la máxima transparencia en la administración de los inmuebles, razones por la que hemos iniciado una campaña informativa dirigida a los ciudadanos explicando qué es y en qué consiste la nueva obligación tributaria.

Los Administradores de Fincas Colegiados están para asesorar a los propietarios sobre qué es y cómo presentar el Modelo 347, por lo que, ante cualquier tipo de duda, solicite el asesoramiento correspondiente a un Administrador de Fincas Colegiado.

Las sanciones parten de multas de 20 euros por cada proveedor que no se haya reflejado en el modelo 347, con un mínimo de 300 euros y un máximo de 20.000 euros.

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Ayudas 2019 para la renovación de calderas y ventanas

comunidadLa Generalitat Valenciana ha puesto en marcha el Plan RENHATA que contempla subvenciones para actuaciones en las viviendas de la Comunitat Valenciana dirigidas a la adecuada conservación del inmueble, la mejora de su calidad, sostenibilidad, accesibilidad y habitabilidad. Enmarcados en este Plan, el Instituto Valenciano de Competitividad Empresarial (IVACE),  pone a disposición del ciudadano durante el año 2019 un Plan Renove de Calderas y Equipos de Aerotermia Domésticos y un Plan Renove de Ventanas, que permitirá promover el ahorro energético en nuestras viviendas, mediante la concesión de un incentivo económico de hasta 250 € para la sustitución de calderas de baja eficiencia por otras de condensación, más un descuento de 50 € por parte del instalador adherido, de hasta 400 € para la sustitución de una instalación fija de ACS de baja eficiencia energética  por un equipo de aerotermia doméstico, más un descuento de 80 € por parte del instalador adherido, de hasta 800 € para la sustitución de una instalación fija de calefacción y  ACS de baja eficiencia energética por un equipo de aerotermia doméstico, más un descuento de por parte del instalador adherido de 150 €, y de hasta 75 €/m2, más un descuento de 15 €/m2 del instalador adherido, para la renovación de ventanas por otras nuevas ventanas con aislamiento térmico reforzado, con acristalamientos bajo emisivos y carpinterías metálicas con rotura de puente térmico, PVC o madera .

La Conselleria de Economía Sostenible, Sectores Productivos, Comercio y Trabajo de la Comunidad Valenciana, a través de Ivace Energía, inicia las ayudas para la renovación de ventanas y calderas, que este año se enmarcan dentro del Plan Renhata.

El objetivo es facilitar la renovación de las ventanas de las viviendas de la Comunitat Valenciana por otras con mejor aislamiento térmico, así como la sustitución de las viejas calderas por calderas de condensación, ayudando así a que los hogares reduzcan su factura energética. También puedes consultar al administrador de tu comunidad.

El plazo se prolongará hasta el próximo 30 de junio, según informa la Generalitat .

CALDERAS: En el caso de las calderas, la finalidad es la renovación de las calderas de calefacción y agua caliente actuales por otras de alta eficiencia energética.

Para beneficiarse de estas ayudas se deben adquirir calderas que utilicen como combustible gas natural o gases licuados del petróleo, que estén dotadas de una potencia entre 15-70 kW y sean de alta eficiencia energética (de condensación).

Esta iniciativa permitirá renovar el parque de calderas que cuenten con una mayor antigüedad, lo que contribuirá a lograr una mayor eficiencia energética, una mejora del confort y una disminución de la factura energética de los hogares.

De esta forma, aquellos ciudadanos que sustituyan sus viejas calderas recibirán, a partir de hoy, un descuento de 50 euros, que realizará la empresa instaladora y una ayuda de 250 euros del Ivace Energía, que se realizará mediante transferencia bancaria.

Las fuentes han destacado que las calderas de condensación poseen un rendimiento muy elevado gracias a que recuperan parte del calor contenido en los gases de escape producto de la combustión.

El ahorro que puede obtenerse por el cambio de una caldera actual por una de condensación para una vivienda de 100 metros cuadrados en un municipio del interior de la Comunitat asciende a 350 euros al año.

VENTANAS: En el caso de las ventanas, la empresa instaladora realizará un descuento de 15 euros por metro cuadrado de ventana y los 75 euros restantes los aportará Ivace Energía, mediante transferencia bancaria.

Hay que destacar que mediante la renovación de ventanas en viviendas se puede conseguir una reducción de las necesidades de calefacción entre un 25-30 %, lo que supone una reducción de la factura energética de la vivienda en torno al 135 euros anuales.

De esta forma, se podrá solicitar las ayudas para la renovación de ventanas y puertas acristalas exteriores que cumplan con una serie de características técnicas, de acuerdo a las especificaciones recogidas en la resolución de convocatoria.

El presupuesto para la renovación de ventanas asciende a 750.000 euros y para el cambio de calderas a 200.000 euros.

 

Para acogerse a las ayudas, la persona interesada se pondrá en contacto con un comercio o empresa instaladora adherida al Plan Renove Renhata 2017, según las fuentes, que añaden que el listado de comercios e empresas instaladoras adheridas se podrá consultar en la página web del IVACE planrenove.gva.es

OTRAS AYUDAS:

REFORMA DE BAÑOS Y COCINAS : Junto a los planes de renovación de ventanas y calderas, el Plan Renhata contempla ayudas para la reforma de baños y cocinas -en edificios anteriores al año 1996- y

OBRAS PARA GARANTIZAR LA ACCESIBILIDAD DEL INMUEBLE A PERSONAS CON DIVERSIDAD FUNCIONAL, con  independencia de la antigüedad del edificio.

En este caso, las obras subvencionadas tendrán que tener un presupuesto mínimo de 2.000 euros y un máximo protegible de 12.000, y el porcentaje de la ayuda será de un 35 % con un máximo de 4.200 euros por obra.

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Mascotas en la comunidad

Mascotas en la comunidad 

Tener una mascota en tu comunidad de vecinos, puede representar algunos problemas. Los olores, ruidos y la presencia de animales en espacios comunes, pueden llegar a ser factores conflictivos. Hay una normativa que establece una serie de derechos y deberes, en estos casos. La responsabilidad del dueño del animal, es crucial para evitar conflictos con tu mascota en tu comunidad de vecinos

dog-2579871_960_720La presencia de animales en una comunidad de propietarios genera a veces algún conflicto con otros vecinos debido a los ruidos, los olores o a su presencia en las zonas comunes. Existe una normativa con los derechos y deberes de quienes tienen mascotas. Si se respeta, no tendrían por qué surgir problemas de convivencia. 

Un animal de compañía no es en sí mismo un problema para los vecinos, lo será, en todo caso, la actitud poco respetuosa del dueño. Si el dueño es cuidadoso y atiende a su mascota como debe, no surgirán los conflictos.

¿Se puede prohibir tener mascotas en casa? No, sólo en el caso de que los estatutos de la comunidad recojan la prohibición expresa de tenencia de animales en la finca.

Pero si, por ejemplo, saca a su perro sin correa, deja que éste ladre toda la noche, si no impide que ensucie o deteriore las zonas comunes y no se hace cargo de los desperfectos o problemas que pueda ocasionar, el presidente de la comunidad le puede notificar que corrija ese comportamiento. Si no lo hiciese, la junta de propietarios podría aprobar el inicio de acciones judiciales y también pedir una intervención administrativa al ayuntamiento para que inspectores comprueben los hechos denunciados y sean ellos los que se encarguen de hacer cumplir las ordenanzas.  Así que evite llegar a este limite y no enturbiar la relacion vecinal.

La Ley de Propiedad Horizontal, regula todo en cuanto a convivencia en comunidades de vecinos. Dicha Ley no prohíbe la tenencia de animales. Pero, si existe un número limitado de mascotas por vivienda, que debe ser respetado. Eso es más que nada por una cuestión higiénica-sanitaria.

Cada municipio mantiene ordenanzas de regularización de tenencia de animales. Al tener una mascota en una comunidad de vecinos, es necesario presentar ciertos datos. Estos se relacionan a la identificación del animal y sus controles de higiene.

El dueño del animal deberá también estar pendiente del comportamiento de su mascota. Tiene que evitar cualquier tipo de conflicto entre el animal y los demás vecinos. Además, será responsable de cualquier daño o infracción ocasionada por el animal.

Si el comportamiento del animal pasa a ser inadecuado, la comunidad de vecinos podrá tomar medidas. El presidente de la comunidad podrá emitir una notificación oficial, para que el dueño del animal modifique la actitud del animal.

En caso de que el dueño del animal no modifique estos hechos, se podrán tomar otras medidas. La comunidad de vecinos podrá iniciar acciones judiciales en contra de la persona. Se podrán reclamar indemnizaciones por daños causados. También se podrá solicitar una inspección que verifique los hechos.

 

 

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¿Coeficientes o cuotas?

accountant-1794122_960_720La modificación del sistema de reparto de gastos de la comunidad de propietarios es posible, porque en el Art. 9.1.e  de la Ley de Propiedad Horizontal, donde se detallan las obligaciones de los propietarios, se establece que contribuirán a los gastos generales del inmueble con arreglo a la cuota de participación o a lo especialmente establecido, lo que quiere decir que se puede acordar repartirlos por partes iguales.
Ahora bien, como el primer criterio de la Ley es el de repartir por coeficientes, para cambiar el sistema de reparto de gastos a partes iguales, debió acordarse, en su día, por unanimidad, tal como requiere en el artículo 5 de la LPH.

Número de votos para modificar las cuotas de participación en las Comunidades de propietarios.

Las cuota de participación en la Propiedad Horizontal es una expresión numérica referido a cada piso o local que compone el edificio que incluye el porcentaje que dicho inmueble representa respecto del total, tanto como elemento privativo en sí mismo como respecto de los elementos comunes.

¿Se puede proceder a la modificación de las cuotas de participación en la Propiedad Horizontal?

 

Aunque el Promotor del edificio, estableciera las cuotas de participación en las escrituras en su día, se puede modificar esta cuestión pero ésta requiere del acuerdo unánime de la Junta de Propietarios como requisito legal imperativo.

El articulo 5, párrafo II de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) establece la obligatoriedad de que en el título constitutivo de la propiedad horizontal, se fije la cuota de participación que corresponda a cada piso o local. Lo habitual es que el promotor del edificio cuando lo construye y lo legaliza en el Registro de la Propiedad, sea quien haga ese reparto de la cuota de participación de cada uno de los inmuebles.

El argumento de la unanimidad exigida a la hora de cambiar los coeficientes de participación tiene su razón en que dicho acto va a suponer un aumento o disminución de la cuota de participación que cada piso o local tenía asignado, por lo que va a verse afectada toda la Comunidad.

El acuerdo unánime de la Junta fijando unas cuotas distintas a las contenidas en el Título constitutivo produce su modificación, de forma que posteriormente no se puede pedir que se aplique la cuota que figura en el título en lugar de la pactada. Esta modificación es válida sin que se precise que conste necesariamente en escritura pública.

Además, de modificar las cuotas de participación por el sistema de la unanimidad de todos los copropietarios, se puede hacer mediante resolución judicial o por laudo arbitral.

Para más información:

www.espaisperconviure.es

Tel 602691517

 

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Régimen interior de las Comunidades de Propietarios

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¿Qué es? A diferencia del Estatuto, el Reglamento, a tenor de lo dispuesto en el art. 6 LPH, es el documento que regula el funcionamiento de los servicios generales y las normas de convivencia, teniendo en cuenta que no es necesaria su existencia.

La Ley no lo exige, no obstante, en caso de disponer de Reglamento comunitario, su cumplimiento es obligatorio, como dicen las Sentencias del Tribunal Supremo de 4 de noviembre de 1988 (SP/SENT/4418) y de las Audiencias Provinciales de Zaragoza de 22 de junio de 2006 (SP/SENT/100016) y de Almería de 14 de noviembre de 2013 (SP/SENT/750858), pero lo mismo cabe decir de cualquier acuerdo adoptado por la Junta sobre el funcionamiento y uso de los servicios y elementos comunes, aunque no conste en dicho documento.

¿Cuándo debe otorgarse?

Puede hacerlo el promotor, pero no tiene fuerza o categoría de Estatuto, por lo que podrá ser modificado en cada Junta por acuerdo de mayorías, a tenor de lo dispuesto en el art. 17.7 LPH, de este modo, igualmente, podrá ser acordado con posterioridad en Junta por este mismo quorum.

¿Es necesaria la inscripción registral?

No, además, no cabe esta inscripción.

La Resolución de la DGRN de 9 de enero de 2012 (SP/SENT/658444) y la Sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona de 9 de septiembre de 2004 (SP/SENT/62349) señalan que no tiene acceso al necesitar solo aprobarse por mayoría, mientras que para el Estatuto se requiere de la unanimidad y modifica derechos y obligaciones.

Entonces, ¿no vincularía a los nuevos propietarios?

Cualquier nuevo propietario no estará vinculado por no figurar estas normas en el Registro de la Propiedad.

Únicamente cabría la exigencia al que incumple mediante el juicio ordinario del art. 249.1.8.º LEC, siempre y cuando conste que dio la conformidad en su momento, es decir, que está actuando en contra de sus propios actos.

¿Cuál puede ser su contenido?

Regular los innumerables supuestos que existen en cada Comunidad. Por ejemplo, los horarios o uso de piscina y zonas deportivas, la vestimenta para acceder a las mismas, el uso de los ascensores y montacargas, la prohibición de tender ropa, el horario de retirada de basuras, el aparcamiento en garajes, y así, otros muchos supuestos similares, pero siempre sin restricciones innecesarias, como bien dicen las Sentencias de las Audiencias Provinciales de Cantabria de 16 de febrero de 2009 (SP/SENT/461606) y de A Coruña de 5 de febrero de 2015 (SP/SENT/802721).

No es aconsejable una regulación exhaustiva, pues ello lleva siempre al incumplimiento y a las discusiones sin sentido, pues lo mejor es ir acomodando las normas en las sucesivas Juntas, con o sin Reglamento, teniendo en cuenta la experiencia y las necesidades en cada momento.

¿Cuáles podrían ser sus límites?

No cabe establecer obligaciones y prohibiciones de la propiedad privada. No es posible, por lo tanto, que en el Reglamento se diga, por citar algún supuesto concreto, que el piso no podrá destinarse a despacho o que en el local no se instalará un determinado negocio. Todo ello es nulo, carece de valor, y si la Comunidad intentara por este medio limitar los derechos de los propietarios, su voluntad carecería de cualquier efectividad jurídica y práctica. Así lo reconocen las Sentencias de las Audiencias Provinciales de Barcelona de 26 de noviembre de 2007 (SP/SENT/150218), de Zaragoza de 16 de abril de 2013 (SP/SENT/722666) y de Baleares de 11 de junio de 2014 (SP/SENT/772107). Y lo mismo si se quiere regular la forma de contribuir a los gastos comunes o exoneraciones, toda vez que son cuestiones que están fuera del Reglamento y que únicamente pueden ser reguladas en el Estatuto.

¿Qué consecuencias tiene su incumplimiento?

Teniendo en cuenta que la Comunidad carece de poder coercitivo, no sería aceptable una norma comunitaria, dentro del reglamento, que permita el corte de luz o de servicios generales, ya que este sistema es una forma de actuar coactiva que puede dar lugar incluso a la denuncia penal.

No obstante, en supuestos concretos, es posible que la Comunidad pueda imponer algún tipo de sanción, por ejemplo, pagar unos intereses por demora en el pago de las cuotas comunes, que viene siendo admitida por los Tribunales, aunque ello no debe suponer nunca un abuso.

De este modo, cuando un propietario lo incumple, la única vía es acudir a la acción judicial, juicio ordinario en el caso de propiedad horizontal, siempre costosa y lenta y nunca con resultado asegurado.

Todo ello sin perjuicio de que la actividad pueda ser incluida en el art. 7.2 de la Ley de Propiedad Horizontal, con las acciones previstas en dicho precepto, o que hayan producido daños o perjuicios materiales, los cuales igualmente pueden ser objeto de reclamación.

Es decir, en el caso de infracción, no hay soluciones inmediatas, por lo que, en el supuesto, si determinados propietarios incumplen estas normas, haciendo caso omiso al Reglamento y a los avisos verbales, nada más se puede hacer, se trata de un problema de convivencia.

Artículo de :

 María José Polo Portilla

 Directora de Sepín Propiedad Horizontal. Abogada
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Propuestas para una Nueva Ley de Propiedad Horizontal

statue-544099_1920Los administradores de fincas de España han redactado una nueva propuesta de Ley de Propiedad Horizontal (LPH) que van a presentar antes de que acabe el año en el Ministerio de Fomento. Entre las medidas que plantean está la de modernizar las comunidades de propietarios, que hasta ahora han ido un paso por detrás de las necesidades cambiantes de la sociedad y de los vecinos, sobre todo los más jóvenes.

El Consejo General de Colegios de Administradores de Fincas de España – CGCAFE-, en cumplimiento de su deber de colaboración con las instituciones públicas, y determinado en la defensa de los intereses de los usuarios y consumidores, presenta a la sociedad su Propuesta de Ley de Propiedad Horizontal que pretende, frente a la situación actual, atender al principio constitucional de ”seguridad jurídica” que exige al legislador perseguir la claridad y no la confusión normativa, y procurar que acerca de la materia sobre la que se legisle sepan los operadores jurídicos y los ciudadanos a qué atenerse.
Las novedades que se incluyen en la Propuesta pretenden:
MEJORAR LA PROTECCIÓN DE LOS DERECHOS DE LOS USUARIOS Y CONSUMIDORES. Cuando la comunidad disponga de los servicios de un profesional éste deberá contar obligatoriamente con un seguro de responsabilidad civil. – Si el profesional ocupare el cargo de Secretario-Administrador, con su firma liberará al presidente de las molestias y responsabilidades derivadas de la expedición de certificados y demás documentación de la comunidad. – Se amplía el plazo para efectuar la convocatoria a junta ordinaria a fin de favorecer el derecho de asistencia a la misma y consulta de la documentación por los propietarios.
ADECUAR LA LEY A LOS TIEMPOS ACTUALES: – Suprimiendo la primera convocatoria, de modo que la constitución de la junta de propietarios será válida en una única convocatoria. – Posibilitando la asistencia a la junta por videoconferencia o cualquier otra herramienta telemática de comunicación sincrónica similar, siempre que los estatutos así lo prevean o lo acuerde la junta de propietarios.
El objetivo es que sean digitales y para ello proponen que la LPH permita que cualquier propietario pueda asistir y votar en una junta mediante videoconferencia o cualquier otra herramienta telemática de comunicación similar. “Las juntas virtuales, aunque son un gran avance, todavía no están respaldadas por la legislación vigente. Si bien es cierto que el reto de los administradores de fincas es adecuar la tecnología al día a día de las comunidades, la LPH no regula la celebración de juntas a través de videoconferencias o vía streaming”, señala Isabel Bajo, presidenta del Colegio Profesional de Administradores de Fincas de Madrid (Cafmadrid). La ley actual dice que los acuerdos solo se pueden adoptar por los propietarios que asisten a esas juntas de forma presencial o mediante representación.
MEJORAR LA SEGURIDAD JURÍDICA CUBRIENDO LAGUNAS Y ACLARANDO ASPECTOS QUE HOY DÍA SON OBJETO DE INTERPRETACIONES CONTRADICTORIAS. Así: – El voto del propietario que se abstiene se computará sumándolo a la mayoría conseguida en la votación. – La junta de propietarios, en cuanto órgano supremo de la comunidad, deberá pronunciarse en toda actuación relevante, a salvo de las de carácter urgente, corrigiendo así la última reforma que atribuyó al presidente unas facultades que han generado más problemas que soluciones. – El régimen de acuerdos, por otro lado, se adecúa a la trascendencia de los mismos, diferenciando aquellos que pueden adoptarse por mayoría simple, por mayoría cualificada de cuatro quintos y por unanimidad. A destacar que los ausentes que no manifiesten en un mes su oposición a un acuerdo adoptado por mayoría simple se considerarán adheridos al mismo, y que los supuestos en que se exige unanimidad se reducen a supuestos concretos. – Serán de cuenta y cargo de todos los propietarios los gastos de eliminación de barreras arquitectónicas, salvo que una resolución judicial establezca otra cosa.
GARANTIZAR LOS DERECHOS DE LA COMUNIDAD, Y DE LOS PROPIETARIOS INDIVIDUALMENTE CONSIDERADOS, FRENTE A TERCEROS: – Se establece, en supuestos de cesión de la finca por el propietario, la responsabilidad solidaria de éste y del usuario. – Se prevé, en supuestos de actividades no permitidas o dañosas, la posibilidad de ejercicio de acción directa por parte del perjudicado frente al infractor.

AMPLIAR LA PROTECCIÓN DE LA COMUNIDAD FRENTE A SITUACIONES DE MOROSIDAD. Así: – La junta general podrá adoptar medidas disuasorias, tales como el establecimiento de intereses o la privación temporal de servicios o instalaciones que no afecten a la habitabilidad. – El plazo de la afección real y la preferencia del crédito comunitario pasa de los tres años actuales y parte vencida de la anualidad corriente, a cuatro años y la parte vencida de la anualidad corriente. – Se califica el crédito de la comunidad por las cuotas correspondientes a la anualidad corriente y a los cuatro años anteriores 4 como hipoteca legal tácita a fin de ser considerado como crédito privilegiado a efectos concursales. – Se dispone que la renuncia del adquirente de una finca a exigir del transmitente el certificado de deudas implicará la responsabilidad solidaria de ambos frente a la comunidad respecto de todas las deudas anteriores a la fecha de la transmisión, debiendo ser informado el adquirente de dicha responsabilidad bien por el notario autorizante, bien por el juzgado que decrete la adjudicación de la finca. – Se permite acumular la acción en reclamación de deudas a la acción contra los acreedores (como por ejemplo los bancos hipotecantes) al objeto de obtener simultáneamente la declaración relativa a la preferencia del crédito y afección real del inmueble, y su posterior inscripción en el registro de la propiedad; consiguiendo con ello evitar en esta materia las molestias, gastos y demoras que suponen las tercerías de mejor derecho actuales.

 

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