Administracion de fincas blog

Una forma distinta de administrar

El acoso vecinal o Blocking

office-2539844_1920Uno de los puntos de nuestra sociedad donde en mayor medida se muestra la escalada de la violencia verbal y física que sufre nuestra sociedad es en las comunidades de propietarios. La intolerancia y la falta de respeto se dejan ver más de una vez en las reuniones y situaciones diarias entre los vecinos. Hay que saber que tiene su marco legar, aunque ante todo hay que tratar de no llegar a este punto.

Plasmación legal y jurisprudencial del acoso.

a. Su ubicación en el Código Penal.

Esta modalidad delictiva del acoso  se introdujo en el art. 172 ter CP -EDL 1995/16398- en virtud de la reforma operada por La LO 1/2015, de 30 de marzo, por la que se modifica la LO 10/1995, de 23 de noviembre, CP y  tipifica en este precepto el nuevo delito de stalking dentro de los delitos contra la libertad.

La LO 1/2015 -EDL 2015/32370- sanciona, así, como nuevo delito unas conductas que en algunos casos podrían tener encaje en el delito de coacciones, pero que en otros casos podrían quedar impunes, pese a la gravedad de unos hechos que en el derecho anglosajón sí que tenían una adecuada respuesta penal, pero no así en nuestro sistema punitivo. Así, en la actualidad si nos encontráramos con vecino que hacia otros vecinos, o al presidente o administrador de fincas colegiado lleva a cabo alguna de estas actividades estará cometiendo un delito de acoso:

“1. Será castigado con la pena de prisión de tres meses a dos años o multa de seis a veinticuatro meses el que acose a una persona llevando a cabo de forma insistente y reiterada, y sin estar legítimamente autorizado, alguna de las conductas siguientes y, de este modo, altere gravemente el desarrollo de su vida cotidiana:

1.- La vigile, la persiga o busque su cercanía física.

2.- Establezca o intente establecer contacto con ella a través de cualquier medio de comunicación, o por medio de terceras personas.

3.- Mediante el uso indebido de sus datos personales, adquiera productos o mercancías, o contrate servicios, o haga que terceras personas se pongan en contacto con ella.

4.-Atente contra su libertad o contra su patrimonio, o contra la libertad o patrimonio de otra persona próxima a ella.”.

 

Sin Comentarios »

El fondo de reserva ¿a quien pertenece?

seamless-1889445_1920


La Ley de Propiedad Horizontal en su art.9.f. establece como obligación de todos los propietarios contribuir con arreglo a su cuota de participación a la dotación del fondo de reserva. Además, establece que la titularidad de dicho fondo de reserva corresponde a todos los efectos a la comunidad.  Por tanto, en este caso, la doctrina tiene prácticamente claro que no existe obligación de devolverlo a la persona que trasmite su vivienda y que en su día hizo efectivo el importe correspondiente.

¿Qué ocurre en el caso del fondo de maniobra o provisión de fondos?
Este tipo de fondos permite atender a todo tipo de gastos de la comunidad hasta que son liquidados. De manera general este fondo se constituye cuando se crea la comunidad y se va adaptando a las necesidades de la misma con el trascurso del tiempo. Esta provisión de fondos suele detallarse en las liquidaciones que son emitidas a cada propietario por el administrador, en las que se suele indicar la provisión de fondos asociada a cada departamento una vez hecha la liquidación.
De igual modo que en el caso del fondo de reserva, en este caso tampoco existe la obligación de la devolución del fondo asociada al departamento que se vaya a trasmitir. Hay que tener en consideración que cuando se trasmite la vivienda, se trasmite ésta con los derechos y obligaciones sobre sus elementos comunes, entre los que se encuentra esta provisión de fondos.

Sin Comentarios »

Derramas pendientes : ¿comprador o vendedor?

img_20171104_161420

Muy importante en la formalización de una operación de compraventa está el certificado de deuda de la comunidad de propietarios. Este documento debe exigírselo el comprador al vendedor que, a su vez, debe pedírselo al presidente de la comunidad o al administrador de la finca. En este documento se indicará si el propietario está al corriente de los gastos de la comunidad, así como si hay derramas de conservación en curso, cuyo coste está obligado a pagar antes de realizar la venta”. Así pues, “quien tiene la obligación de hacer frente al pago de las derramas es quien ostente la condición de propietario cuando son giradas al cobro”.

Sin embargo, puede darse la situación de que el coste de ciertas derramas aprobadas con anterioridad a la venta no hayan sido giradas aún al vendedor y lleguen al comprador tras la firma. En caso de existir derramas extraordinarias previstas respecto a un presupuesto ya aprobado antes de la venta, deberá hacerse constar su importe en el certificado de deuda”. De este modo, aunque la derrama se gire con posterioridad a la venta, la comunidad irá contra el comprador, así que es importante que este llegue a un acuerdo con el vendedor.

Sin Comentarios »

Proceso Monitorio



img_20171013_143311El Proceso Monitorio es un proceso judicial por el cual el acreedor reclama al deudor una deuda dineraria, con un importe determinado, que está vencida y es exigible. Su objetivo es que el titular de determinados créditos dinerarios, obtenga con más rapidez la tutela judicial efectiva, para obtener la satisfacción de los mismos. Es la manera de poder recuperar una deuda de un vecino moroso, aunque primero se recomienda pactar la deuda con el vecino o facilitarle el pago si está pasando dificultades económicas. Lo primero dialogar, pero sino hay más remedio, iniciaremos un proceso Monitorio.

Sin Comentarios »

¿Que preocupa a los vecinos?

procupados

Un estudio arroja que a los vecinos valencianos les preocupan aspectos como el mantenimiento del edificio (52%); los vecinos molestos (37%); las derramas (42%); la morosidad (32%), y la seguridad (17%).

El estudio de Mutua de Propietarios y la Cátedra de Vivienda  desvela además que en los últimos años han surgido nuevos problemas en las comunidades de propietarios de la Comunidad Valenciana que han tenido como origen situaciones  antes poco frecuentes, como las viviendas propiedad de bancos o fondos (12%); las viviendas vacías (10%); el alquiler de pisos turísticos (7%) o la okupación (4%).

Los problemas económicos también han ocasionado que un 36% de las comunidades de propietarios valencianos se hayan demorado la realización de reformas en los últimos años por lo que, de cara al futuro, los encuestados señalan que sería necesario acometer obras de mejora en determinadas zonas comunes como el portal (37%),  la escalera (39%), la fachada (34%), la azotea (28%) y el ascensor (21%).

Nosotros les ayudamos a resolver sus problemas.

Espais per conviure Cooperativa Valenciana

Tel 602691517

www.espaisperconviure.es

Sin Comentarios »

Colegiación en los Administradores de Fincas

Espais per ConviureEl “Colegio Profesional” es garantía de que el profesional no solo posee la formación universitaria requerida, además recibe formación continua y cuenta hasta con un seguro de responsabilidad civil.

La liberalización del sector que se plantea podría acabar con esta tendencia y abrir la puerta al intrusismo y a un servicio de peor calidad.”Ya no es una cuestión de precios, que cada profesional dispone, es una cuestión de garantías“.

El coste que supone el administrador es uno de los mayores desembolsos que afrontan las comunidades de vecinos, pero también uno de los más rentables si éste realiza sus tareas con profesionalidad y capacidad.

El 15% de las comunidades de vecinos cambian de administrador cada año, la falta de profesionalidad en el desempeño de sus labores y la incapacidad del administrador para solucionar eficazmente los problemas de  los vecinos de una comunidad están detrás de la decisión de cambiar de administrador.

www.espaisperconviure.es

Tel 602 69 15 17

Sin Comentarios »

¿Contribuyen los bajos comerciales en los gastos de instalación de un ascensor?

ascensor

Los locales están obligados a contribuir con los gastos de instalación de ascensor en la comunidad.

La instalación de un ascensor incrementa el valor del edificio y redunda en beneficio de todos los propietarios.

Extracto de la sentencia 691/2012 del Tribunal Supremo (Sala 1) de 13 de Noviembre de 2012.

…el principio de autonomía de la voluntad permite que la voluntad comunitaria expresada a través de los estatutos de la comunidad autorice en determinadas circunstancias exonerar de la obligación de contribuir a determinados gastos a algunas viviendas o locales comerciales. Sobre la interpretación y delimitación del término gastos, tal y como fija la STS de 20 de octubre de 2010 , en los supuestos en los que la instalación de un ascensor en un edificio que carece de este y que resulta necesario para la habitabilidad del inmueble, constituya un servicio o mejora exigible, la cual incrementa el valor del edificio en su conjunto y redunda en beneficio de todos los copropietarios, todos los comuneros tienen la obligación de contribuir a los mismos sin que las cláusulas de exención del deber de participar en las reparaciones ordinarias y extraordinarias haya de interpretarse como exoneración del deber de contribuir a los gastos de instalación de ascensor….

Más información:   Web: www.espaisperconviure.es

         Sergio Martínez Viana

               Administrador Colegiado nº 2257
               Telf. 693 760 204
               Correo electrónico: info@espais per conviure.es

               
            

Sin Comentarios »

Los mejores consejos de ahorro en las comunidades de vecinos.

espais

Mejorar la eficiencia energética.  Instalando sistemas  tecnológicos o instalaciones eléctricas como con detectores de presencia y temporizadores o mejorando el aislamiento.

Mantenimiento preventivo. Algunas zonas de los inmuebles deben llevar un sistema de mantenimiento organizado y programado para evitar posibles averías que suponen un gasto enorme y provocan derramas.

Luces de bajo consumo y tecnología LED. A pesar de tener que realizar una pequeña inversión inicial, para los residentes en una comunidad de propietarios les puede significar una enorme ganancia a medio plazo.

Elija el mejor administrador de fincas para su comunidad de propietarios. Es deseable buscar varias propuestas y decantarse por la que mejores garantías ofrezca y cuya tarifa sea la más competitiva. Así como buscar administradores colegiados.

Revisar los contratos actuales. Es importante revisar los contratos de servicios como seguro, contrato de limpieza o mantenimiento del ascensor y negociar un ajuste de las tarifas.  con una búsqueda más eficiente y económica

Buscar ayudas antes de actuar. Existen subvenciones estatales y regionales para acondicionamientos y reformas, como por ejemplo ayudas públicas para las mejoras de accesibilidad como son la creación de rampas o la instalación de ascensores.

Actuar contra la morosidad y los impagos de manera adaptada a la situación. Es necesaria la buena salud de los pagos comunitarios, porque son el equilibrio y estabilidad económica de la comunidad.     Mas información:  www.espaisperconviure.es

Sin Comentarios »

Mascotas en la comunidad

petsMascotas en la comunidad 

La presencia de animales en una comunidad de propietarios genera a veces algún conflicto con otros vecinos debido a los ruidos, los olores o a su presencia en las zonas comunes. Existe una normativa con los derechos y deberes de quienes tienen mascotas. Si se respeta, no tendrían por qué surgir problemas de convivencia. 

Un animal de compañía no es en sí mismo un problema para los vecinos, lo será, en todo caso, la actitud poco respetuosa del dueño. Si el dueño es cuidadoso y atiende a su mascota como debe, no surgirán los conflictos.

¿Se puede prohibir tener mascotas en casa? No, sólo en el caso de que los estatutos de la comunidad recojan la prohibición expresa de tenencia de animales en la finca.

Pero si, por ejemplo, saca a su perro sin correa, deja que éste ladre toda la noche, si no impide que ensucie o deteriore las zonas comunes y no se hace cargo de los desperfectos o problemas que pueda ocasionar, el presidente de la comunidad le puede notificar que corrija ese comportamiento. Si no lo hiciese, la junta de propietarios podría aprobar el inicio de acciones judiciales y también pedir una intervención administrativa al ayuntamiento para que inspectores comprueben los hechos denunciados y sean ellos los que se encarguen de hacer cumplir las ordenanzas.  Así que evite llegar a este limite y no enturbiar la relacion vecinal.

 

 

Sin Comentarios »

Consejos para mejorar la Relacion vecinal

vecinos4Algunos Consejos para mejorar la Relación Vecinal

1.- Cumple con pagos de cuotas 

Tienes la obligación de pagar puntualmente tus cuotas de mantenimiento para que se  realicen los gastos correspondientes. 

2.- Respeta áreas y espacios comunes. 

La invasión a las áreas comunes es uno de los principales problemas entre los vecinos, así que antes de colocar una maceta o de ocupar esos espacios háblalo con el administrador para que podáis consensuarlo en la siguiente junta de vecinos. 

3.- No seas ruidoso 

Intenta no molestar con ruidos innecesarios, todos queremos estar tranquilos en nuestro hogar, y si llaman a tu puerta para comunicártelo, tómatelo amablemente e intenta solucionarlo. 

4.- Mascotas en el Edificio 

No a todas las personas les gustan las mascotas asi que intenta que no molesten. 

5.- Lugares de estacionamiento 

Si el espacio del estacionamiento es de tu propiedad encárgate de no causar problemas y no estorbes o invadas otro espacio.  

6.- Fachadas propiedad común  

Es importante que tengas presente que las fachadas son parte de las áreas comunes, por tanto, no pueden ser modificadas parcial o totalmente, sin acuerdo de asamblea o juntas de propietarios. 

7.- Soluciona con calma los problemas 

Es muy importante que tomes en cuenta que la regla básica es el respeto, a partir de ahí debes, si tienes alguna diferencia con algún vecino, hablar y tratar de solucionarlo conservando las formas. 

8.– Arregla los desperfectos 

Si por accidente tú o alguno de tus hijos ocasiona algún desperfecto, debes repararlo para no incomodar a los demás.

Sin Comentarios »