Administracion de fincas blog

Una forma distinta de administrar

Obligaciones fiscales de las Comunidades de Vecinos

dacion-en-pago (1)Hay que recordar la importancia de presentar correctamente, y en plazo, las declaraciones y liquidaciones a que las Comunidades de propietarios vienen obligadas, dado que cualquier error u omisión podría suponer para el presentador molestias innecesarias, que pudieran derivar incluso en la apertura de un procedimiento sancionador por parte de la Agencia Tributaria.

 

Ingresos por actividades económicas

Cualquier actividad que le genere ingresos, como el alquiler de zonas comunes,  antenas de teleoperadores, anuncios publicitarios en fachada, etc .

. Asimismo, asegura que “se ha de expedir certificado a cada uno de ellos para que declaren el rendimiento imputable en sus respectivas declaraciones”. “En todo caso, si las rentas superan los 3.000 euros anuales, deberá presentar el modelo 184 de declaración informativas de entidades en régimen de atribución de rentas”.

 

Subvenciones recibidas

Las administraciones públicas llevan años destinando, en sus distintos niveles, ayudas a la rehabilitación y mantenimiento de viviendas y edificios.  Una vez adjudicadas y recibidas, y como indica el artículo 33 de la Ley de IRPF 35/2006, estas cantidades han de ser declaradas correspondientemente en calidad de ganancias patrimoniales.

Calendario tributario

La Agencia Tributaria aprueba y publica anualmente el calendario contribuyente, en el que se incluyen las obligaciones correspondientes a las comunidades de propietarios.

Cada vez son más complejas las obligaciones, que afectan a las Comunidades de Propietarios, por lo que la autogestión por parte de los propietarios cada vez se complica,  y es más necesaria la ayuda de un Administrador de Fincas Colegiado que actúe con todas las garantías para la tranquilidad de los vecinos.

 

 

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Las Comunidades de Propietarios ,obligadas a relacionarse electrónicamente con las Administraciones Públicas

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La Comunidad tiene dos opciones para la obtención del Certificado Digital

Primera opción- El Presidente en su calidad de Representante legal de la Comunidad de Propietarios

El Presidente es quién puede solicitar el Certificado Digital a través de la FNMT:

 

Esta primera opción, además de muy laboriosa por los trámites que supone, que a cada cambio de Presidente de la Comunidad supondrá iniciar de nuevo los trámites para obtener el Certificado Digital como Representante.

Segunda opción- El Administrador puede ser apoderado por la Comunidad de Propietarios

Para ello, la Junta de Propietarios ha de acordar el nombramiento expreso del Administrador como su representante legal ante la Administración para la obtención del Certificado Digital de la Comunidad, y a realizar por medios telemáticos todos los trámites y actuaciones en la sede electrónica de la Agencia Estatal de la Administración Tributaria (AEAT), y  resto de Organismos Públicos.

De esta forma el Administrador se hace responsable de la recepción en su buzón electrónico de las posibles notificaciones de la Comunidad de Propietarios, así como de la presentación de documentos y solicitudes mediante el Certificado Digital de la Comunidad. Lo que garantiza el correcto cumplimiento de los plazos, en evitación de posibles perjuicios o sanciones.

Con esta nueva obligación de relacionarse electrónicamente con las Administraciones Públicas por parte de las Comunidades de Propietarios se hace del todo necesaria la actuación de un Administrador de Fincas Colegiadoque actúe con todas las garantías para la tranquilidad de los propietarios.

 

Para poder expedir un certificado de Entidad Sin Personalidad Jurídica (Comunidad de Propietarios) es necesario aplicar los procedimientos de registro de la FNMT-RCM. Para ello deberán presentar la «documentación relativa a la entidad» (escrituras, contratos, estatutos…), entendido como un documento solemne, acta, protocolo o testimonio notarial, etc…  También deberán presentar la «documentación relativa al representante», si fuera el Presidente, como representante legal de la Comunidad, necesitaría «copia del acta de la reunión de la Junta de Propietarios en la que se nombró al Presidente» con firmas legitimadas ante notario y si fuera para el Administrador (en este caso, una persona jurídica) necesitaría un poder notarial otorgado por Junta o Presidente, si tiene facultades, en el que se incluya una cláusula especial para la solicitud y uso del certificado electrónico.

Por ser una comunidad de propietarios, no estás obligado a contar con un certificado digital. Lo que es obligatorio desde la entrada en vigor de la Ley 39/2015 sobre el Procedimiento Administrativo Común (LPAC) de las Administraciones Públicas es relacionarte con las administraciones por vía telemática. Para esto, es necesario contar con un certificado electrónico.

 

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Distintivo Ambiental en Vehículos

leyenda_eco¿Qué es el distintivo ambiental y para qué sirve?

Es una etiqueta que debe colocarse en el parabrisas de tu vehículo. Permite identificar a los vehículos más respetuosos con el medio ambiente en episodios de alta contaminación.

¿El distintivo ambiental es obligatorio?

El distintivo es voluntario. La DGT recomienda llevarlo para facilitar la clasificación de vehículos menos contaminantes en casos de alta contaminación.

En Madrid, son obligatorios desde el 24 de Abril. Tras unos meses siendo voluntario, desde que se aprobó la Ordenanza de Movilidad Sostenible el pasado 5 de octubre, los distintivos medioambientales de la DGT pasan a ser obligatorios. A partir del 24 abril de 2019 los vehículos a motor que circulen por Madrid deberán llevar la etiqueta visible. Aunque en un principio el Ayuntamiento fijó las multas por no hacerlo en hasta 100€, ahora ha fijado la sanción en 15€.

 

¿Qué tipos de distintivo ambiental existen?

Existen 4 tipos de distintivo, en función del potencial contaminante:

1. Distintivo cero emisiones: Es el distintivo de color azul, y aplica a
· vehículos eléctricos con batería (BEV)
· vehículos eléctricos con autonomía extendida (REEV)
· vehículos eléctricos híbridos enchufables (PHEV) con una autonomía mínima de 40 km
· vehículos de pila de combustible

2. Distintivo eco: Es el distintivo de color verde y azul, aplica a
· vehículos híbridos enchufables con autonomía inferior a 40km
· vehículos híbridos no enchufables (HEV)
· vehículos propulsados por gas natural
· vehículos propulsados por gas natural (GNC y GNL) o gas licuado del petróleo (GLP)

3. Distintivo C: Es el distintivo de color verde, y aplica a
· turismos y furgonetas ligeras de gasolina, matriculadas a partir de enero de 2006
· turismos y furgonetas ligeras diésel matriculadas a partir de 2014
· vehículos de más de 8 plazas y pesados, de gasolina o diésel, matriculados a partir de 2014
Los vehículos de gasolina deben cumplir la norma Euro 4,5 y 6, y los diésel la Euro 6

4. Distintivo B: Es el distintivo de color amarillo, y aplica a
· turismos y furgonetas ligeras de gasolina matriculadas a partir de enero de 2000
· turismos y furgonetas ligeras diésel matriculadas a partir de enero de 2006
· vehículos de más de 8 plazas y pesados, de gasolina o diésel, matriculados a partir de 2005
Los vehículos de gasolina deben cumplir la norma Euro 3, y los diésel la Euro 4 y 5.

 

¿Las motos también tienen distintivo?

Sí, aplica a ciclomotores de dos y tres ruedas (cilindrada inferior a 50 cm³ si es de combustión interna y velocidad máxima no superior a 45 km/h); cuadriciclos ligeros (con una masa en vacío inferior a 350 kg –sin incluir la masa de las baterías en caso de eléctricos–, velocidad máxima no superior a 45 km/h, cilindrada inferior o igual a 50 cm³ para motores de explosión o una potencia igual o inferior a 4 kW para otros tipos de motores); y motocicletas de dos ruedas con o sin sidecar (cilindrada superior a 50 cm³, si es de combustión interna, y velocidad máxima superior a 45 km/h).

Puedes consultar el que le corresponde a tu moto en la web de la DGT: Qué distintivo ambiental me corresponde.

 

En esta página, encontrará un formulario para buscar  el distintivo que corresponde a su vehículo.Se accede al fichero que contiene todas las matrículas, con sus distintivos correspondientes:

http://www.dgt.es/es/seguridad-vial/distintivo-ambiental/

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Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana o Plusvalia Municipal

money-1017463__340El Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU), también conocido como plusvalía municipal o arbitrio de plusvalía, es un impuesto encuadrado en el sisyema tributario local de España, que grava el incremento de valor de los terrenos urbanos puesto de manifiesto en el momento de la transmisión.

La primera vez que se reguló un tributo de esta naturaleza fue en 1919. El tributo estaba configurado como un impuesto local, autónomo y ordinario, que gravaba las plusvalías o incrementos de valor producidos por los terrenos durante el período de tenencia por personas físicas y jurídicas, configurándose dos modalidades:

  • Arbitrio sobre el incremento del valor de los terrenos «strictu sensu», que afectaba a las personas físicas y que se devengaba cuando se producía la transmisión.
  • La llamada Tasa de equivalencia, que la soportaban las personas jurídicas y se devengaba por períodos temporales uniformes de 10 años, cuyo fundamento era el someter a las personas jurídicas a un gravamen equivalente al de las personas físicas periódicamente, ya que la transmisión de terrenos en el ámbito de las sociedades era menos frecuente.

La actual Ley de Haciendas Locales introdujo un Impuesto Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana de análoga naturaleza y denominación que el anterior, pero se introdujeron importantes novedades. Se mantuvieron las características generales de esa clase de tributos locales, que se han configurado como impuestos directos, reales, objetivos e instantáneos, que recaen sobre las rentas inmobiliarias que de forma extraordinaria se obtengan en el momento de realizar una transmisión.

El tipo de gravamen del impuesto será el fijado por cada Ayuntamiento, sin que dicho tipo pueda exceder del 30%. Dentro de este límite, los Ayuntamientos podrán fijar un solo tipo de gravamen o uno para cada uno de los períodos de generación del incremento de valor.

En las compraventas, el Vendedor es quien paga la plusvalia ; en las donaciones o herencias, la persona que recibe la donación o herederos.

  • Plazo:

Herencias: 6 meses a contar desde el día del fallecimiento del causante, o en su caso, dentro de la prórroga que, por otro plazo igual como máximo, puede solicitar el sujeto pasivo antes del vencimiento de los primero seis meses.

Demás casos: 30 días hábiles a contar desde el siguiente a aquel en que haya tenido lugar la transmisión (fecha de la escritura)

  • Documentación

Copia simple de la escritura de transmisión.

Fotocopia del último recibo de la Contribución Urbana del inmueble transmitido.

Fotocopia del D.N.I. del sujeto pasivo.

  • Recargos por no realizar el pago:

De acuerdo con el art. 27 de la Ley General Tributaria, el pago fuera de plazo sin requerimiento originará los siguientes recargos :

Hasta 3 meses: el 5 %.

Más de 3 meses hasta 6 meses: el 10 %.

Más de 6 meses hasta 12 meses: el 15 %.

Más de 12 meses: el 20 % + intereses de demora.
Si el pago fuera como consecuencia de un requerimiento de la Administración (Inspección Tributaria), además de los recargos anteriores se iniciará el correspondiente expediente sancionador.

¿Donde nos pueden informar?

Para cualquier duda referente a la plusvalía puede Vd. ponerse en contacto con la Sección de Plusvalía a través de los siguientes teléfonos :

Teléfono.- 010
Teléfono.- 96.352.54.78.
e-mail: jtributo@valencia.es
O bien dirigirse a las Oficinas Municipales sitas en C/ Arzobispo Mayoral nº 8 (espaldas del Ayuntamiento Antiguo), de Lunes a Viernes de 8.30 h. a 13.30 h.

Podrá calcular la Estimación de la cuota en :

https://www.valencia.es/ayuntamiento/tributos_municipales.nsf/fEstimacionCuotaWeb?ReadForm&lang=1&nivel=8

 

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¿Quien paga las derramas pendientes si he vendido mi piso?

build-3930594_960_720Tal  como señala el artículo 17.11 de la Ley de Propiedad Horizontal: “Las derramas para el pago de mejoras realizadas o por realizar en el inmueble serán a cargo de quien sea propietario en el momento de la exigibilidad de las cantidades afectas al pago de dichas mejoras”.

A grandes rasgos, quien vende su vivienda debe pagar la plusvalía de Hacienda (IRPF), el impuesto o plusvalía municipal, la cancelación de la hipoteca -si existe una carga sobre la vivienda- y los gastos de notaría.

La Ley de Propiedad Horizontal es la que regula esta materia y en el art. 9.1 e) dice: El transmitente deberá declarar hallarse al corriente en el pago de los gastos generales de la comunidad de propietarios o expresar los que adeude. El transmitente deberá aportar en este momento certificación sobre el estado de deudas con la comunidad .

Este documento debe exigírselo el comprador al vendedor que, a su vez, debe pedírselo al presidente de la comunidad o al administrador de la finca. En él , se indicará si el propietario está al corriente de los gastos de la comunidad, así como si hay derramas de conservación en curso, cuyo coste está obligado a pagar antes de realizar la venta».  Así pues, «quien tiene la obligación de hacer frente al pago de las derramas es quien ostente la condición de propietario cuando son giradas al cobro».

En caso de existir derramas extraordinarias previstas respecto a un presupuesto ya aprobado antes de la venta, deberá hacerse constar su importe en el certificado de deuda». De este modo, aunque la derrama se gire con posterioridad a la venta, la comunidad irá contra el comprador, así que es importante que este llegue a un acuerdo con el vendedor.

Los propietarios que vendan un bien inmueble están sujetos a tributación por el IRPF si residen en España. ¿Por qué hay que declararlo? Porque la ganancia patrimonial que se obtiene por la venta de una vivienda debe tributar en la declaración de la renta.

Para que la vivienda esté libre de cargas, quien vende debe estar al día de los pagos de comunidad, derramas, IBI, tasa de basuras, etc., que debe pagar quien sea el propietario de la vivienda a fecha 1 de enero. Es decir, si la venta se firma el 2 de enero, salvo que se pacte lo contrario por las partes, todos los impuestos de contribución van a cargo del vendedor.

Sin olvidar el certificado de eficiencia energética, obligatorio desde el 1 fr junio de 2013 para toda vivienda o edificio que se venda o alquile.

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La nuda Propiedad

puzzle-pieces-2648214_960_720La nuda propiedad o cómo seguir viviendo en tu casa después de haberla vendido

Existe una forma de vender su casa y seguir viviendo en ella. Hay un derecho, la nuda propiedad, que permite a una persona disfrutar y vivir en su casa sin tener la posesión de la misma.

Los perfiles más comunes entre los que optan por la nuda propiedad son los de aquellos que no tienen herederos, gente mayor que quiere aumentar sus ingresos para vivir más cómodamente.

Cuando una persona adquiere una propiedad, obtiene lo que se conoce como pleno domino. El pleno domino se divide entre la nuda propiedad y el usufructo vitalicio. En este caso estaríamos hablando de vender solo la nuda propiedad, con lo cual la persona seguiría disponiendo mientras viviese del usufructo de la vivienda.

Al adquirir la nuda propiedad no le proporciona la posesión de la misma, ya que el usufructo pertenece a otra persona.

Con esta opción otra persona podrá hacer uso y disfrute de la propiedad hasta que dicho usufructo finalice, siendo posible establecer un término fijo o determinando un usufructo vitalicio, es decir, hasta la muerte del usufructuario.

Aunque el nudo propietario sea dueño de la vivienda, no podrá disfrutar de ella hasta la extinción del usufructo.

 

Con esta venta, los gastos  también serán menores para el vendedor, ya que pasaría a pagar solamente aquellos correspondientes a los consumos ordinarios de la vivienda (agua, electricidad, gas), mientras que el nuevo compradaor se haría cargo desde ese momento del IBI y las derramas extraordinarias de la vivienda.

Para más información no dude en contactar:

www.espaisperconviure.es

Tel 602691517

info@espaisperconviure. es

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¿Es obligatorio el Seguro de la Comunidad? En Valencia sí

it-4072549_960_720¿Estoy obligada a contratar un seguro de la comunidad cuando el que ya tengo de mi vivienda cubre las zonas comunes e incendio en la parte proporcional (coeficiente de propiedad) que me corresponde?

«La Ley prevé que con cargo al fondo de reserva la comunidad pueda suscribir un contrato de seguro que cubra los daños causados en la finca o concluir un contrato de mantenimiento permanente, pero en ningún momento alude a la obligación de contratar un seguro para el edificio»

A diferencia de lo que ocurre en el resto del territorio nacional (dónde es voluntario) los edificios de Madrid y Valencia deben contratar  una póliza que cubra los riesgos de incendios y daños a terceros. 

  • En el caso de Valencia, la Ley que establece dicha obligatoriedad es la Ley 8/2004, de 20 de octubre, en cuyo artículo 30 podemos leer que  “es obligatorio que los edificios de viviendas estén asegurados contra el riesgo de incendios y por daños a terceros”. Añadiendo que la Comunidad de propietarios deberá suscribir estos seguros para los elementos comunes de todo el inmueble. La norma también dice que aquellas comunidades de propietarios que cuenten con coberturas específicas como “un seguro que cubra los daños causados en el edificio por riesgos extraordinarios´´, tendrán más preferencia a la hora de obtener ayudas públicas a la rehabilitación y conservación.
  • La Ley de Valencia, asimismo establece:

    Artículo 30. Aseguramiento de los edificios de vivienda habitual 
    1. Es obligatorio que los edificios de viviendas estén asegurados contra el riesgo de incendios y por daños a terceros.
    La Comunidad de propietarios deberá suscribir estos seguros para los elementos comunes de todo el inmueble.

    Artículo 68. Infracciones graves 
    Tendrán la calificación de infracciones graves:19. La falta de contratación de los seguros obligatorios establecidos legalmente para todo tipo de viviendas.

    Artículo 71. Multas y su graduación 
    1. Las infracciones tipificadas en los artículos 67, 68 y 69 serán sancionadas con multa en las siguientes cuantías: b) Con multa de más de 600 hasta 3000 euros, las infracciones graves.

    Para más información:

    www.espaisperconviure.es

Tel 602691517

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¿Puedo negarme a ser presidente de la comunidad?

yes-2069849_960_720Las comunidades de vecinos tienen establecidos tres sistemas para adjudicar la presidencia a un propietario:

la votación, el sorteo, o el riguroso turno.

Algunas funciones del presidente de una comunidad de vecinos se pueden delegar, como las de gestión, sobre todo si hay vicepresidente, pero tanto las de representación como las obligaciones serán tuyas por entero.  Además, si se tiene un administrador de fincas será esta la figura que soporte mayor carga de trabajo, por lo que los propietarios nombrados presidentes no suelen tener apenas cargos o trabajo extra.

Entonces, si no quieres asumir el cargo pero es ineludible ¿qué puedes hacer? Tiene dos posibilidades: la vía amistosa y la judicial.

1.-La amistosa consiste en solicitarlo a la propia comunidad, explicando tus motivos

1.- La Judicial, según la LPH,  tiene un mes desde tu nombramiento para instar la vía judicial, el llamado Procedimiento de Equidad. Tendrá que presentar su alegato indicando los motivos, la documentación que lo justifique (certificado médico o de empadronamiento, etc.), el acta del nombramiento, y una lista de todos los propietarios de la comunidad. Será entonces el juez quien, en un plazo máximo de 20 días desde su solicitud, sancione el tema.

Si le exonera, designará un presidente interino, y ordenará cómo y cuándo convocar una junta de propietarios extraordinaria donde se nombrará a un nuevo vecino. En caso de fallar en tu contra deberás ejercer el cargo hasta el fin del período, es decir, un año.

Pero cuidado con las costas:  Es potestad del juez determinar si van a cargo de la comunidad o si debe abonarlas el solicitante .

Para mayor información, consúltenos sin compromiso:

Espais per Conviure Coop V.

Tel 602 69 15 17

www.espaisperconviure.es

 

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¿Podrían ser las votaciones secretas en una Comunidad?

vote-2831241_960_720En las decisiones de una comunidad no pueden llevarse a cabo votaciones secretas pues debe conocerse el número de propietarios que votan y sus cuotas de participación, para obtenerse los acuerdos con la  mayoría exigida legalmente.

Supondría una vulneración de la Ley de Propiedad Horizontal, ya que se incumpliría ,el requisito formal, de incluir en el acta los propietarios que votaron a favor y en contra, así como su respectivo coeficiente de participación, lo que imposibilitaría saber la identidad de aquellos que votaron en contra para futuras impugnaciones»

 

¿Qué mayorías son necesarias para la toma de acuerdos en la comunidad?

Dependiendo de la naturaleza del acuerdo sometido a votación pueden ser necesarias las siguientes mayorías:

– Unanimidad: para la aprobación o modificación del título constitutivo o los estatutos de la comunidad.

– Mayoría reforzada de las tres quintas partes del total de los propietarios que a su vez representen las tres quintas partes de las cuotas de participación (60%): para el establecimiento o supresión de servicios comunes del edificio, el arrendamiento de elementos comunes, el establecimiento o supresión de sistemas de aprovechamiento común que tengan como finalidad mejorar la eficiencia energética del inmueble y las mejoras no requeridas para la adecuada conservación del edificio.

– Mayoría simple, más de la mitad del total de propietarios que a su vez representen más del 50% de las cuotas de participación: para obras o nuevos servicios comunes a fin de facilitar la movilidad de personas con minusvalía, además de con carácter general para todos los demás acuerdos no indicados anteriormente que no tienen establecida otra mayoría o unanimidad.

– Minoría de un tercio del total de propietarios que representen a la vez más de un tercio de las cuotas de participación (33%): para la instalación o adaptación de infraestructuras comunes para acceso a los servicios de telecomunicación, para instalación de sistemas comunes o privativos para aprovechamiento de energías renovables y acceder a nuevos suministros energéticos colectivos.

– Un solo propietario, minusválido o mayor de 70 años, y a su cargo, para obras de eliminación de barreras arquitectónicas.

Para más información, consultenos sin compromiso:

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Ordenanza Municipal contra la Contaminación Acústica

Las molestias derivadas de los ruidos y vibraciones son uno de los mayores focos de conflicto en las comunidades de propietarios. En primer lugar es necesario conocer el origen de la molestia así como la intensidad del ruido. A estos efectos, deberá tenerse en cuenta la legislación existente: Código Técnico de la Edificación, Ley de Ordenación de la Edificación, Ley de Propiedad Horizontal, Ley del Ruido, Decretos autonómicos u Ordenanzas municipales de protección del medio ambiente urbano.

Como administradores colegiados debemos informar de la Ordenanza Municipal contra la Contaminación Acústica del Ayuntamiento de Valencia, que regula las relaciones vecinales entre propietarios/as e inquilinos/as, con respecto a ruidos y molestias que se generan en horas de descanso en los edificios:

TÍTULO II.
ACTIVIDADES VECINALES EN EL INTERIOR DE LA EDIFICACIÓN.

Art. 13. Comportamiento de los ciudadanos. La producción de ruidos y vibraciones por encima de los límites que exige la convivencia urbana y/o la presente ordenanza no tendrán la consideración de actividades domésticas o comportamientos vecinales tolerables. En concreto no se consideran actividades vecinales tolerables: gritar, vociferar o emplear un tono excesivamente alto de la voz humana o la actividad directa de las personas, los aparatos e instrumentos musicales o acústicos, radio, televisión y otro tipo de electrodomésticos susceptibles de producir ruidos.

Se consideran especialmente gravosos los citados comportamientos cuando tengan lugar entre las 22.00 y las 8.00 horas. Los responsables de animales domésticos, de compañía y de granja (donde esté permitida su tenencia), deberán adoptar las medidas necesarias para evitar que los ruidos producidos por estos no ocasionen molestias a los vecinos.

Art. 14. Prohibiciones. Queda prohibida la realización de trabajos, reparaciones y otras actividades domésticas susceptibles de producir molestias por ruidos y vibraciones en horario nocturno de domingo a jueves, de 22.00 a 08.00 horas y en viernes, sábado y vísperas de festivos de 22.00 a 09.30 horas del día siguiente salvo las estrictamente necesarias por razones de urgencia.

 

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